Faut-il investir dans une maison ou dans un appartement aux USA ?
Rentabilité avantageuse, procédures simplifiées, ce sont autant d’avantages qui justifient le choix d’investissement immobilier aux USA. Et en matière de placement, c’est le moyen le plus sûr pour espérer un bon retour sur investissement, car les lois sur les loyers sont moins strictes sur le territoire américain, et il en est de même pour les procédures d’expulsion.
En intégrant le cercle des investisseurs qui savent comment investir dans immobiliers aux USA, vous vous assurez donc une rentabilité stable et fiable. Toutefois, vous devrez choisir le type de bien immobilier sur lequel investir. Quelques conseils pour vous aider à vous décider entre une maison et un appartement.
Où trouver un appartement à acheter aux USA ?
Si le lexique immobilier américain est assez fourni, certaines définitions actuelles ne correspondent plus à ce qu’elles étaient au début. À commencer par la Townhouse, cette maison de ville d’un propriétaire fortuné dont la résidence principale se trouvait à la campagne.
En général, une Townhouse se démarque par son design luxueux et elle est localisée près des bureaux ou des zones industrielles. Souvent mitoyenne et à étages, elle possède une façade en brique ou en bois et un petit jardin. Évolution oblige, les Townhouses ont été découpées en appartements avec chacun leur entrée et leur propriétaire, lequel décide de sa gestion. L’association des propriétaires (la Home Owner Association) s’occupe uniquement des espaces communs.
Il existe des variantes de la Townhouse : la Row house (moins luxueuse et moins coûteuse) et la Brownstone (avec une façade en grès rouge-brun).
Le High Rise est un autre type de bien à appartements. Avant les années 40, ce genre de construction présentait moins de 10 étages. Depuis les années 80, ces immeubles sont érigés sur 20 à 40 étages. Ils peuvent disposer d’une piscine, d’un club de sport et proposer les services d’un portier, d’un concierge et d’un voiturier.
Un Walk-Up Building comprend 4 à 5 étages sans ascenseur, avec des appartements relativement abordables.
Datant de l’avant-guerre, un Pre-War Building typique comporte de hauts plafonds, des planchers en bois, de larges couloirs et entrées… Confortable et pratiquement insonorisé, il ne dispose cependant pas de cuisine et de salle de bain spacieuses. À l’exemple de l’Upper West Side à Manhattan, les Pre-War Buildings sont devenus de véritables atouts de charme et sont habituellement gérés par des Cooperative Housing Corporations ou Co-op.
Parce que vous intégrez l’univers de la gestion locative aux USA, ces quelques termes vous aideront à mieux comprendre :
- Une Co-op : les propriétaires deviennent actionnaires, et les parts consistent en des unités de surface. Toutefois, seul un « Board » élu prend toutes les décisions.
- Un condominium ou Condo désigne un propriétaire qui détient un appartement dans l’immeuble et décide seul de ce qu’il veut en faire. Par contre, il doit s’acquitter des frais de copropriété (Maintenance fees) auprès de l’association des propriétaires, la Home Owners Association (HOA).
Acquérir une maison aux USA
Une maison individuelle désigne soit une Detached Single Family Home, soit une Attached Single Family Home (cette dernière est accolée à une autre maison).
Une Single Family Home fait partie des symboles du Rêve américain, soit une maison avec un jardin entouré d’une jolie petite clôture blanche. Habituellement, elle dispose d’un terrain extérieur, de son propre accès à la rue, de son propre système de chauffage et d’un équipement en eau courante.
Ce dont rêvent les Américains en matière de location
La définition de l’habitation idéale dépend essentiellement des préférences personnelles du locataire. Néanmoins, pour faire la part des choses, listons les pour et les contres de chaque type de logement.
Les appartements
Pour l’investisseur qui se fie au nombre de mètres carrés, un appartement revient généralement moins cher qu’une maison individuelle, ce qui permet d’étoffer rapidement le portefeuille immobilier. De plus, il est toujours possible d’aménager le logement pour une chambre supplémentaire ou tout autre projet.
Du point de vue du locataire, un appartement requiert moins d’entretien qu’une maison individuelle. En général, aux States, l’appartement est de haut ou de très haut standing, contenant entre autres des espaces verts, une aire de jeux, un parking, un garde-meuble, une piscine, un coin barbecue, un court de tennis, une salle de fitness, etc.
Par contre, pour l’investisseur, les surfaces demeurent moins extensibles que dans une maison. Il ne peut pas décider tout seul d’aménager les parties communes. Dans une Co-op, seul le Board est habilité à donner son accord pour des modifications.
Dans un condo, le nombre de locations peut être limité par les lois locales.
Quant aux frais de copropriété, ils sont souvent élevés et sont à la charge du propriétaire ou du locataire selon qu’il s’agisse d’une Co-op ou d’un condo.
Pour le locataire, les appartements avec plus de 2 chambres à coucher sont rares. La vie sociale exige plus d’échanges, les règles de copropriété peuvent être strictes. Selon les conventions locatives, posséder un animal de compagnie peut s’avérer risqué, parfois impossible. Il faut veiller aux volumes sonores afin d’éviter les plaintes pour nuisances. Les frais de maintenance d’une piscine sont élevés, et il en est de même pour l’assurance à cause du risque de noyade.
Les maisons individuelles
Que ce soit pour le propriétaire ou le locataire, une maison individuelle avec plusieurs pièces à vivre et un terrain est souvent plus spacieuse et demande plus d’entretien.
Pour le propriétaire, la maison dépense plus en chauffage. Les locataires étant souvent des familles avec de jeunes enfants, le risque de détérioration est majoré.
Pour le locataire, les Single Family Homes étant généralement localisées en zone suburbaine, il doit posséder son propre moyen de locomotion, prévoyant ainsi les contraintes de temps et les dépenses conséquentes.
Par contre, une maison individuelle offre plus de flexibilité : ses surfaces sont extensibles, il n’y a pas de charges de copropriété, les travaux de réparation et de maintenance sont réalisables sans perturber le voisinage, elle procure plus d’intimité, un jardin privatif reste appréciable et il est possible d’avoir des animaux de compagnie.
Conclusion : Appartement ou Maison ?
De nos jours, le locataire type reste un Américain de la classe moyenne. Il s’agit d’employés (ouvriers, manutentionnaires, office managers, secrétaires…), mais aussi de personnes approchant la retraite ou des seniors retraités. La plupart décident de louer, car :
- Il reste difficile d’obtenir un crédit immobilier. Les Américains dont les habitations ont été saisies sont tenus de redorer leur crédibilité financière.
- Souvent, les jeunes travailleurs doivent rembourser leur prêt étudiant.
- Le prix des maisons neuves commence à augmenter.
- Le marché de l’emploi a tendance à évoluer et les Américains estiment qu’ils auront à déménager souvent.
- Ceux qui sont proches de la retraite ne souhaitent pas puiser dans leurs fonds de pension.
En général, les Américains recherchent un bien comprenant 3 chambres, 2 salles de bain et un garage, dans un quartier sûr, proche des axes routiers, hôpitaux et écoles. Les jeunes mariés songent à leurs futurs enfants : ils auront besoin de plus d’espace, mais aussi d’un loyer abordable. Les couples trentenaires ou plus, le plus souvent avec deux enfants, ont encore d’autres projets plus importants que l’acquisition d’un bien. Même si le bail dure 12 mois à 2 ans aux États-Unis, ils demanderont plus à le renouveler. Pour le même prix, une maison avec un jardin demeure appréciée, plutôt qu’un appartement.
Ainsi, les Américains préfèrent encore les maisons familiales en 2018. Pour un investisseur, si un appartement offre une belle rentabilité faciale, une maison individuelle représente une option plus favorable sur le moyen et le long terme.
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