Comment investir aux USA ?

Comment investir aux USAEn choisissant d’investir dans l’immobilier aux USA, vous avez bien fait, puisque vous avez décidé de saisir une belle opportunité. Pourquoi ? Déjà parce que, la valeur de l’immobilier tendant normalement à augmenter, la pierre demeure un placement rentable et stable. Depuis le cataclysme des subprimes en 2006, le marché américain s’est certes amélioré, mais les prix connaissent toujours une décote d’au moins 10% par rapport aux années ayant précédé la crise. Comparativement à la France par exemple, un investissement immobilier aux USA rapporte en moyenne 2 à 3 fois plus. L’économie américaine reste fiable, permettant d’espérer un rendement locatif assez constant. Pour ces raisons, l’immobilier des States attire la confiance. Entre mars 2016 et mars 2017, 284000 habitations américaines ont été acquises par des propriétaires étrangers. Courant 2017, près de 74,9 milliards de dollars ont été investis dans l’univers immobilier des Etats-Unis par des non-résidents. Toutefois, pour que votre affaire américaine ne se transforme pas en cauchemar, il vous faut connaître les bases d’un bon investissement immobilier aux USA.

Vous n’avez pas besoin d’être résident américain pour investir aux USA

Même avec un simple visa touriste, vous pouvez acquérir un bien immobilier aux Etats-Unis. Toutefois, pour les suites de votre transaction, il vous faudra être bien accompagné. En 2012-2013, un canadien ayant tenté l’expérience d’investir dans l’immobilier américain racontait ses mésaventures sur Internet. Il concluait sur ces mots : « … Avoir un associé local est encore la solution parfaite… ». D’autres qui se sont lancés préconisent aussi un accompagnement par des professionnels. Pourquoi ? Les procédures américaines possèdent leurs particularités que seul un professionnel maîtrise. En effet :

  • Non-résident, vous êtes handicapé par la distance.
  • Pour gérer votre investissement, vous aurez à ouvrir un compte en banque américain, à créer une Limited Liability Company (LLC) et à obtenir un numéro d’identification fédéral ou Individual Tax Identification Number (ITIN) pour vos interactions avec l’Internal Revenue Service (ou IRS, l’équivalent américain des services fiscaux). Toutes ces opérations vous seront largement facilitées grâce à l’assistance d’un avocat et d’un Certified Public Accountant (CPA), soit un expert-comptable et fiscal. Ces professionnels sauront vous conseiller de façon à vous éviter de payer plus avec un statut d’investisseur étranger (par exemple, une autre forme de société qu’une LLC, type une SARL, impliquerait une fiscalité différente, mais surtout moins avantageuse).

Au final, même en vous passionnant pour la patrie de l’Oncle Sam, les cow-boys du Texas, les gratte-ciels de New York ou encore le Hollywood Walk of Fame, vous ne dominerez pas mieux l’univers immobilier des Etats-Unis qu’un professionnel.

contracter un emprunt aux USA ?

Les banques ne peuvent pas vous refuser un crédit immobilier (Mortgage) au motif que vous êtes un investisseur étranger. Toutefois, soyons réalistes. Si vous n’êtes ni résident ni citoyen américain et que vous ne disposez pas d’un numéro de sécurité sociale, les institutions financières des Etats-Unis concluront à un risque de non remboursement élevé. D’ailleurs, les conditions d’octroi d’un emprunt aux USA sont drastiques même pour les Américains résidents. Certaines banques pourraient vous concéder un prêt, mais à des conditions tellement onéreuses qu’elles s’avèreront finalement très peu intéressantes pour un bon retour sur investissement 

Ainsi, si vous ne résidez pas aux USA, il vous sera plus sain de payer cash. A moins que vous ne parveniez à obtenir un prêt non affecté dans votre pays de résidence, ce qui vous permettrait d’acheter librement aux Etats-Unis.

Un taux de rentabilité net d’environ 6-7%

Concrètement, l’on ne peut pas promettre beaucoup plus. D’une part, il y a les obligations fiscales et d’autre part, vous devrez débourser des sous pour une bonne gestion locative.

Concernant la fiscalité, vos futurs revenus locatifs seront des revenus taxables. Vous aurez à vous acquitter de ces redevances au niveau fédéral (jusqu’à 39.7%), ainsi qu’auprès de l’Etat et de la ville où se trouve votre bien immobilier (les taux sont variables selon les Etats, de 1 à 11%). Vous payerez ainsi un impôt sur le loyer (Rental Income) et des taxes foncières (Property Tax ou Real Estate Tax). Enfin, vous serez également taxé dans votre pays de résidence.

Cela semble en faire beaucoup, non ? Rassurez-vous, en investissant aux USA, vous ne réglerez que le juste prix. Comment ?

Rentabilité de l'immobilier aux usa

  • Déjà, un bon expert-comptable vous indiquera le régime fiscal le plus avantageux pour vous. Car il vaut mieux payer sur la base de revenus nets, déduits des charges réelles (assurances, frais de gestion, coûts des travaux de maintenance, …) que sur les revenus bruts.
  • Aux USA, un propriétaire immobilier (Property owner) bénéficie d’un abattement fiscal en valeur nominale sur le revenu net à déclarer (Personal exemption). Il jouit aussi d’un amortissement sur l’acquisition du bien immobilier sur 27.5 ans.
  • Comme nombreux pays, les Etats-Unis adoptent des tranches d’imposition selon les revenus : Vous ne payerez pas le même pourcentage sur des revenus de 8000 et 100000$.
  • Pour les investisseurs français, la convention fiscale bilatérale franco-américaine évite une double imposition grâce au mécanisme de crédit d’impôt. Par ailleurs, vos revenus immobiliers américains ne seront pas amputés de prélèvements sociaux.

Au final, même si votre base imposable augmente, en décidant d’investir dans l’immobilier aux USA, votre rendement locatif sera un peu plus important et votre taux d’imposition, moins élevé.

Mieux vaut parier sur une maison que sur un appartement

Pour un bon retour sur investissement, il faut placer ses fonds sur la location. En effet, avec la crise des subprimes et les conditions d’obtention d’un crédit plus restreintes, les Américains se tournent plus vers la location que l’acquisition d’une propriété. Cependant, quel type d’habitation est le plus rentable : une maison ou un appartement ? 

La réponse repose sur le taux de rentabilité (Cash flow ou Equity). Ce rapport entre le montant de l’investissement et la valeur locative dépend de plusieurs facteurs :

La croissance de la ville

Tous les Etats des USA ne se ressemblent pas. Certains sont plus connus, d’autres, moins. Néanmoins, la réputation n’est pas forcément synonyme de rentabilité du point de vue Investissement immobilier. Ensuite, certaines villes peuvent offrir des biens à des prix très attractifs.

Toutefois, la vacance locative peut y être si forte qu’en fin de compte, l’investisseur se retrouve sans locataire et donc, sans retour sur investissement. D’autres localités font miroiter une pluie d’investissements à venir, avec une création d’emplois conséquente et donc, de potentiels locataires, mais au final, rien n’a abouti.

D’où l’intérêt de miser sur une ville où les taux de croissance de la population, de l’emploi et des prix des biens garantissent une meilleure rentabilité sur le moyen et long terme. Pour ce, vaut mieux avoir affaire à un professionnel ayant déjà réalisé cette analyse de marché.

Le bien proposé à la location

Aux Etats-Unis, les appartements offrent un très haut standing (avec espaces verts, parking, piscine, voire une salle de fitness, un court de tennis, un espace barbecue, … etc.). Les prix de ces biens apparaissant aussi défier toute concurrence. Cependant, il ne faut pas oublier les contraintes financières liées à la copropriété. Le montant des charges sera plus ou moins élevé en fonction du nombre de propriétaires occupants et de l’état du bien (et donc, des frais d’entretien et de rénovation). Il faut également tenir compte de la législation américaine fixant les baux à 12 mois fermes renouvelables.

Concrètement, les résidents américains se tournent alors plus facilement vers les maisons (notamment une Detached Single family home) que vers les appartements (dans un Condominium ou Condo, une Townhouse, un High rise, …).

N’oubliez pas le coût de la gestion locative dans le calcul de rentabilité

En évoquant la nécessité d’un associé local quand on investit dans l’immobilier aux USA, l’investisseur dont nous parlions plus haut faisait également référence à la gestion locative. En effet, à moins d’élire domicile aux Etats-Unis, il vous sera plus profitable de recourir aux services d’un Property Manager. Ce dernier s’occupe de :

  • Rechercher des locataires, puis de choisir le plus sûr.
  • Tout le relationnel, soit le recueil mensuel du loyer et le transfert sur le compte du Property Owner.
  • La gestion du paiement des impôts locaux et la rédaction d’un rapport d’activités mensuel.
  • Décider des travaux d’entretien et des éventuelles réparations, puis les superviser. Nous abordions précédemment le taux de rentabilité. En investissant dans la location immobilière, vous ne devez pas oublier la maintenance. Un toit se remplace tous les 20 ans, une climatisation tous les 12 ans, … etc. Par ailleurs, même en étant hyper-optimiste, vaut mieux s’attendre à une vacance entre deux locataires. Car un locataire peut partir pour X raisons.

Enfin, la gestion locative implique aussi les éventuelles mesures d’expulsion. Même si celles-ci sont plus faciles aux USA (la loi américaine tend plutôt à favoriser le propriétaire), vaut mieux se faire bien assister que de se démener seul sur une terre où l’on ne maîtrise pas forcément tout.

Pour ce, le Property Manager est rémunéré. Le montant de ses prestations peut s’élever jusqu’à 10% des loyers bruts collectés.

L’intérêt de travailler avec USA IMMO ?

En décidant de faire confiance à François d’USA IMMO, vous choisissez de traiter de votre placement immobilier avec un résident-professionnel.

Depuis 2011, ce spécialiste a su accompagner plus de 150 clients dans l’acquisition de près de 500 maisons, lesquelles sont toutes louées. Propriétaire de nombreuses habitations, il peut comprendre mieux que quiconque vos appréhensions en tant qu’investisseur non résident.

Il saura vous expliquer la réelle rentabilité nette que vous pourrez attendre [tenant compte des frais de votre LLC et du « Closing » (procédure de vente à proprement parler), ainsi que des assurances du propriétaire de la 1ère année]. Vous serez assisté dans l’ouverture de votre compte en banque américain et dirigé vers les spécialistes comptables dont vous aurez besoin (lesquels appliqueront des tarifs déjà négociés).

Les prestations proposées par USA IMMO incluent l’achat du bien immobilier et les rénovations essentielles, mais également la gestion locative. Donc, il ne tient qu’à vous de faire des sous !