Questions et réponses

Ces propriétés qui sont sur le marché appartiennent actuellement pour la plupart aux banques (« bank owned »). Leurs propriétaires ont dû ou ont souhaité (« short sales »), les quitter, ne pouvant plus payer leur emprunt (« mortgage »). Cela a abouti aux saisies immobilières (« foreclosures ») par les banques.

Ces banques ont déjà provisionné leurs pertes et souhaitent maintenant sortir ces biens immobiliers de leur bilan, ne voulant ni ne sachant les garder pour faire de la gestion locative. De plus l’offre de maisons disponibles à la vente est supérieure à la demande locale, encore faible à l’achat, car les foyers américains sont en phase de désendettement, d’où des prix si bas.

Pour investir, vous serez pris en main à 100% pour la structuration juridique, c’est-à-dire la création préalable de votre LLC (Limited Liability Company), la démarche est simple, rapide et peu coûteuse. Même chose pour l’accompagnement comptable et fiscal de votre investissement aux Etats-Unis (par un CPA).

Aujourd’hui le marché s’assainit et ces maisons, propriétés des banques post foreclosures constituent vos opportunités.
Enfin, ceux qui ont vu leur maison saisie sont maintenant contraints de louer pendant plusieurs années pour reconstruire leur crédibilité financière « to rebuild their credit », notion clé aux USA. Dans quelques années, quand cela sera fait, ils voudront être à nouveau propriétaires, et les prix de l’immobilier remonteront pour le plus grand profit des investisseurs d’aujourd’hui.

Les statistiques de mises en chantier sont un très bon indicateur du marché immobilier aux USA. La crise actuelle est la plus importante et la septième depuis 1969. Les six premières (de 1970, 1975, 1978, 1981, 1989, 1999) ont duré chacune environ 7 ans, pour voir à chaque fois, post crises, les volumes et prix revenir au moins aux niveaux antérieurs, voire supérieurs.

Le marché est donc cyclique et le timing actuel est encore excellent.
Enfin, le stock des maisons en foreclosures vendues par les banques n’est pas inépuisable. Pourquoi prendre le risque de passer à côté des opportunités d’aujourd’hui ?

Enfin, le marché immobilier américain est beaucoup plus transparent et facile d’accès que ce que nous connaissons en Europe. Des sites Internet incontournables dans la profession immobilière aux USA donnent publiquement et gratuitement des informations comme les transactions précédentes sur la maison ciblée, mais aussi sur les maisons voisines, etc … Vous pourrez donc vous-même consulter cela librement sur Internet.

Vous avez certainement déjà eu écho des nombreuses « foreclosures » (saisies immobilières) en Floride (Miami, Tampa), en Arizona (Phoenix), au Nevada (Las Vegas), en Géorgie (Atlanta), au Michigan (Detroit) …

Mais encore faut-il savoir où précisément il est judicieux d’investir compte tenu de l’attrait économique, industriel, démographique, touristique très disparate de ces villes citées. Il est fondamental aussi de savoir à qui confier ses investissements, en toute confiance, pour acheter ces maisons dans les meilleurs conditions, les faire rénover, et les louer à des personnes fiables.

Il y a trois types principaux de biens immobiliers résidentiels aux USA, les « condos » (appartements), les « townhouses » (petite maison de ville à murs mitoyens) et les « detached single family homes ». C’est sur ce dernier type de maison individuelle que nous concentrons nos investissements. Et en particulier sur des maisons avec 3 ou 4 chambres et 2 SDB, pour une superficie habitable moyenne d’environ 1,300 square feet, soit 120 m2. Avec de plus un jardin. La plupart sont sur un seul niveau et ont été construites entre 1950 et 2000, proposant de fait des matériaux de construction, des revêtements, des apparences et des attraits différents.

Quelle que soit la maison acquise, elle sera inspectée avant d’être intégralement rénovée par des équipes spécialisées, cela contractuellement en 45 jours, avant d’être par la suite mise en location. En fin de travaux la maison doit passer avec succès des inspections de conformité. Le coût de la rénovation est inclus dans le coût global présenté à la rubrique “Rentabilité”. Le passage à succès de ces inspections de conformité post travaux est garanti.
Bien sûr vous pourriez émettre votre avis, vos préférences, mais gardez à l’esprit que vous serez entre les mains de professionnels locaux, et que vous bénéficierez de leur expertise. Vous achèterez une opportunité exceptionnelle d’investissement, un produit aux normes locales, américaines, qui répond à un besoin, et non pas la maison de famille de vacances de vos rêves …

Afin de vous familiariser, nous vous présentons quelques maisons typiques dans notre rubrique “En images ».

Les statistiques de mises en chantier sont un très bon indicateur du marché immobilier aux USA. La crise actuelle est la plus importante et la septième depuis 1969. Les six premières (de 1970, 1975, 1978, 1981, 1989, 1999) ont duré chacune environ 7 ans, pour voir à chaque fois, post crises, les volumes et prix revenir au moins aux niveaux antérieurs, voire supérieurs.

Le marché est donc cyclique et le timing actuel est encore excellent.
Enfin, le stock des maisons en foreclosures vendues par les banques n’est pas inépuisable. Pourquoi prendre le risque de passer à côté des opportunités d’aujourd’hui ?

Qui dit mieux ?

Oui

Emprunter dans votre pays pour financer vos investissements immobiliers aux USA ? C’est possible si vous pouvez mettre un bien en garantie dans votre pays de résidence, car il est certain que votre banque demandera une telle garantie, ne pouvant la prendre sur le bien aux USA.

Enfin, sachez que les vendeurs ici aux USA refuseront toute clause suspensive de crédit émise par un établissement bancaire étranger.

Nous allons prendre le cas de la France comme exemple.

Le fonctionnement est certainement très similaire pour la Suisse, la Belgique, le Luxembourg ou encore le Canada, dans le cadre des traités de non double imposition. C’est un point qu’il vous faudra valider par vos soins.

Sur les revenus locatifs :

Les revenus locatifs provenant de la location d’immeubles situés aux Etats-Unis y sont imposables, conformément à l’article 6-1 de la convention Franco-Américaine du 31 août 1994, visant à éviter la double imposition. (Vous pouvez télécharger ici le texte intégral de cette convention).

Ce qui conduit dans les faits à une exonération d’impôt en France (cf. mécanisme du crédit d’impôt prévu à l’article 24 de la convention).
Vous paierez donc vos impôts sur ces revenus immobiliers aux USA. Et vous serez pris en charge intégralement pour cela par votre expert comptable américain mis à disposition.
Vous bénéficierez par ailleurs d’une exonération des prélèvements sociaux en France, car la CSG et la CRDS sont des impôts entrant dans le champ d’application de la convention fiscale, et ne s’appliquent donc pas à ces revenus de source américaine (étrangère).

Au final votre rentabilité nette très élévée sera réduite, après déduction de charges, après dépréciation comptable en votre faveur en vigueur aux USA, et après abattement forfaitaire de 20% depuis 2018, post paiement des impôts aux USA, que de très peu.

Voir ci-après les tranches d’impôt fédéral pour personne célibataire en 2018, post favorable réforme fiscale de Trump, qui s’appliquent à votre revenu foncier aux USA, après avoir d’abord pratiqué sur ce dernier toutes les très favorables déductions en votre faveur, comme mentionnées ci-dessus. 

Revenu foncier net et imposable lié bien sur au nombre de bien possédés.

De $0 – $9,525 : imposés à 10% de la somme
De $9,526 – $38,700 : à 12% de la somme au dessus de $9,525
De $38,701 – $82,500 : à 22% de la somme au dessus de $38,700
De $82,501 – $157,500 : à 24% de la somme au dessus de $82,500
De $157,501 – $200,000 : à 32% de la somme au dessus de $157,500
De $200,001 – $500,000 : à 35% de la somme au dessus de $200,000
De $500,001 – au-delà : à 37% de la somme au dessus de $500,000

Donc pour résumer :
A revenus fonciers générés équivalents en montants, pour un résident fiscal français, il est beaucoup plus avantageux fiscalement de détenir des biens immobiliers aux USA, plutôt qu’en France.
Cet avantage fiscal s’ajoute donc à une rentabilité locative avant impôt elle-même beaucoup plus élevée aux USA qu’en France.

Sur les plus-values :

En application de l’article 13-1 de la Convention du 31 août 1994, lors de la revente du bien immobilier, la plus-value est imposable en premier lieu aux Etats-Unis. Au taux favorable de 15%, si le bien est détenu plus de 12 mois.
De la même façon, vous ne serez pas redevables en France des prélèvements sociaux sur ces plus-values.

Sur la fortune immobilière :

L’impôt dit sur la fortune n’existe pas aux USA. Le seul impôt calculé sur la valeur estimative du bien est la « property tax » ou taxe foncière (voir tableau de “Rentabilité”), qui est déductible fiscalement.

En France le Code Général des Impôts, récemment réformé sur la question, prévoit qu’au 1er janvier 2018, les personnes ayant leur domicile fiscal en France sont soumises à l’Impôt dit sur la Fortune Immobilière (IFI), à raison de leurs biens situés en France et aussi hors de France (incluant donc ceux situés aux USA).

Droits de succession :

En application de l’article 5 de la Convention du 24 novembre 1978, les biens immobiliers situés aux Etats-Unis sont taxables en matière successorale in situ, soit aux Etats-Unis.

Voilà un point vraiment fondamental, qui va de plus vous rendre cette opportunité encore plus attractive.
Dans la plupart des cas si c’est votre souhait, les locataires qui seront trouvés pour vous seront des bénéficiaires du programme fédéral américain d’aide au logement « HUD » (US Department of Housing and Urban Development), dit « section 8 ».
C’est-à-dire qu’il s’agira le plus souvent de familles mono parentales, plutôt défavorisées, et c’est le programme fédéral lui-même qui paiera au moins 70%, voire l’intégralité des loyers qui vous sont dus. Donc pour vous, un risque de loyer impayé nul.

De plus le taux d’occupation annuel moyen constaté de ces maisons, supports d’investissements, est d’environ 95%. (Voir tableau dans rubrique “Rentabilité”.)

Vous pourrez en savoir plus sur ce programme fédéral américain dit “section 8”, et qui existe depuis 1970, à cette adresse :

HUD / SECTION 8

C’est une vraie chance pour ces familles, souvent une mère seule et ses enfants, qui pour la plupart, disposent pour la première fois d’une maison (versus une habitation collective). En contrepartie, l’agence fédérale locale responsable du programme section 8, qui est national aux USA, inspectera chaque année votre maison pour vérifier que le comportement de la famille est approprié. Si cela n’était pas le cas, la famille serait expulsée et écartée à vie du programme section 8, « One strike – You’re out ! », ce qui garantit donc le sérieux et la motivation de ce type de locataires.

Il est également possible d’avoir des locataires classiques, c’est-à-dire ne bénéficiant pas de ces précieuses aides au logement. En cas de défaut de paiement, malgré la sélection rigoureuse des locataires qui sera faite pour vous, sachez que la procédure d’expulsion, qui serait bien sûr aussi gérée pour vous, est beaucoup plus rapide qu’en France par exemple. Il faut compter seulement 45 jours environ aux USA et un coût moyen de $650.

Sur la partie immobilière, une équipe d’experts reconnus aux USA assurera pour vous l’achat des maisons, leurs rénovations et leurs gestions locatives.

Pour l’achat, entre vous et cette société immobilière interviendra alors une « title & escrow company », l’équivalent américain d’un notaire, par lequel transiteront les fonds sur un compte séquestre (« escrow account »), afin de garantir une sécurité totale.
Ce coût transactionnel (dit de « closing ») est mentionné dans le tableau de “Rentabilité”. Il est à prévoir en plus du montant des maisons.

De plus, c’est très certainement cette même société qui se chargera dans quelques années de revendre la maison pour vous, percevant alors une commission. La qualité de vos maisons et de leur emplacement est donc un intérêt commun.

Vous pourrez consulter votre banquier habituel dans votre pays pour changer au meilleur taux vos Euros, vos Francs Suisses, ou vous $CAD en US Dollars, puis les virer aux USA en fonction des besoins.

Cela dit, vous serez toujours les bienvenus pour rencontrer vos interlocuteurs sur place, découvrir la (ou les) ville(s), voir vos maisons, que bien entendu vous aurez déjà vues sous tous les angles au travers des photos ou vidéos reçues avant acquisition et après rénovation, et par Internet. A noter qu’en cas de déplacement vers les USA sur le lieu de vos investissements, vos frais seront déductibles de votre imposition aux USA.

Il existe deux types de REIT : les Equity REIT (qui investissent dans la pierre) et les Mortgage REIT (qui investissent dans des crédits / mortgages).
A noter aussi que les seuls REIT offerts à ce jour au grand public se concentrent sur l’immobilier commercial (bureau, boutiques…), versus l’immobilier résidentiel (maisons …).
En termes de performance, les Equity REIT ne vous donneront pas jusqu’à 10% nets mais un taux bien inférieur.
Les Mortgage REIT peuvent offrir plus de rendement (yield), mais avec des faibles perspectives d’appréciations, comparées à celles vos maisons. De plus, toutes les institutions financières s’accordent à classer les Mortgage REIT parmi les placements financiers « risqués ».

Donc faites-le bien et faites-le “vous-même”, mais tout en déléguant aux bonnes personnes.

-Des personnes ont pris un crédit sur un bien immobilier qu’elles ne pouvaient assumer. Le surendettement est hélas très courant aux USA.
-La banque qui avait pris des garanties a donc saisi le bien, les occupants ont dû déménager.
-Le bien immobilier est maintenant vacant et a besoin d’être rénové.
-La banque ne veut pas le faire, elle vous le vend à faible prix.
-Vous l’achetez, vous le faites rénover, puis vous le louez à une famille qui saura vraiment l’apprécier et qui n’a pas la possibilité financière de devenir propriétaire.
-Dans quelques années une personne aura les moyens de vous acheter votre maison à un prix matérialisant votre plus-value.

Rien d’immoral pour nous, au contraire. Et une excellente opération financière. Alors, à vous de voir …

Sauf si vous souhaitez vous rendre sur place, parler en Anglais au téléphone ne sera pas nécessaire pour organiser et suivre vos investissements.

En revanche, il est important que vous puissiez suffisamment écrire et lire en Anglais, dans le cadre de vos futurs échanges par emails.

Nous sommes Français, mais résidents aux USA depuis des années.
Nous sommes très investis dans le US « distressed real estate market » depuis 2010, exactement tel que nous vous l’avons décrit.
Nous en sommes extrêmement satisfaits …

La multiplication des investisseurs étrangers partageant les mêmes objectifs, car très peu d’Américains peuvent investir (cf. phase de désendettement national), aura l’effet bénéfique de consolider la reprise et les prix du marché immobilier dans ces villes dans les années à venir. C’est notre intérêt, et le vôtre si vous décidez de devenir aussi investisseur.

A noter enfin que nous ne touchons aucune commission supplémentaire à ce qui est intégralement décrit dans les tableaux de “Rentabilité », ni ne vous facturons d’honoraires.

Donc pas de mandat ou d’honoraires, et aucun frais caché.

Enfin, nous vous invitons à lire les témoignages des investisseurs particuliers francophones qui nous ont fait confiance avant vous.

Alors … ?

Pas convaincus ou pas intéressés ?
As we say here in the US : « Well … if you don’t get it, you just don’t get it ! ».
Merci beaucoup néanmoins de votre visite et de votre intérêt.

Convaincus ? Comment et quand commencer ? D’autres questions ?

Vous pouvez nous joindre grâce au formulaire de la rubrique : Nous Contacter.

Nous répondrons alors très rapidement à vos questions complémentaires par email et/ou en organisant un RDV téléphonique, ou encore mieux sur Skype (afin de se voir). Nous parlons Français.