Quelle rentabilité pour un investissement aux USA ?

 

Toujours considéré comme une valeur sure, l’immobilier permet de mieux mesurer le risque tout en comptant sur une rentabilité intéressante.

En optant pour des biens locatifs et résidentiels situés aux USA, vous bénéficiez du privilège de tout investisseur étranger sur le sol américain faisant l’objet d’une politique clémente et d’une imposition réduite. 

Investissement immobilier aux USA : le rendement

 

Pour s’assurer d’un rendement stable, il est fortement conseillé de miser sur les appartements et les maisons à visée locative. En effet, si le prix d’achat des maisons et des appartements a connu une forte baisse après la crise des subprimes, ce n’était pas le cas des loyers qui sont restés stables. S’il est possible d’acheter une maison pour 50 000 $, les loyers demeurent élevés, car il faut en moyenne 1 000 $ pour louer un appartement deux-pièces à Detroit, dans le centre.

Qui plus est, le système fédéral du pays protège les investisseurs locatifs contre les risques d’impayés. Quoi qu’il en soit, confiez toujours la gestion locative de vos biens immobiliers à des experts confirmés, établis sur le territoire américain, vous garantissant ainsi une bonne gestion de vos biens et un meilleur suivi. Pour vous donner une idée de ce qui vous attend réellement, voici tout ce qu’il faut savoir sur la rentabilité de l’immobilier aux USA.

Dès les premiers instants où vous projetez d’investir dans un bien immobilier aux USA, vous devez miser sur un taux de rentabilité. Ce sera le fil conducteur de tous vos calculs futurs, notamment pour prévoir les charges opérationnelles et non opérationnelles. Ce pourcentage vous guidera également dans le choix de la localisation et du type de bien que vous comptez acheter. Sans oublier les paramètres complémentaires qui sont la fiabilité économique de l’État choisi, la fiscalité, la dynamique de l’emploi dans cette zone, ainsi que la législation établie pour les investisseurs étrangers.

À titre d’exemple, sachez que l’investissement immobilier résidentiel aux États-Unis assure une rentabilité nette annuelle moyenne pouvant aller jusqu’à 10 % des sommes investies, et vous pouvez compter sur un gros potentiel de plus-value à la revente. Cela s’explique d’ailleurs par la stabilité des prix de biens immobiliers aux USA, un pays toujours sous le choc d’une récente crise immobilière et dont les habitants ne disposent pas encore des moyens pour acquérir un bien immobilier. Les biens immobiliers sont donc accessibles à bas prix, mais vous pouvez toujours vous attendre à une forte croissance économique qui vous sera bénéfique au moment de la revente du bien en question, car vous aurez une plus-value conséquente.

Le taux de rendement interne

 

Investir dans le résidentiel aux USA consiste à sélectionner les maisons qui vous permettent de bénéficier d’au moins 50 % de décote par rapport au dernier prix d’acquisition. Ce taux vous servira ensuite à calculer un taux de rendement interne (TRI) à 20 % avant imposition. Pour ce qui est des loyers, une hausse annuelle de 1,5 % est assurée, ainsi qu’une revente au double du prix d’achat après 7 années d’investissement.

Par exemple, si vous achetez une maison et la rénovez pour un budget de 70 000 $, les dépenses annuelles moyennes totales s’élèveront à 4 965 $, mais vous bénéficiez d’un revenu net annuel moyen de 7 035 $, soit un rendement net moyen annuel de 10,1 % avant imposition personnelle. Pour ce qui est de l’assiette d’imposition, celle-ci est réduite tous les ans, lorsque la valeur du bien immobilier sera dépréciée.

Le coût de la gestion locative

 

Pour connaitre la rentabilité réelle d’un investissement locatif aux USA, il est important d’inclure le coût de la gestion locative dans vos calculs. Vous l’aurez compris, vous aurez besoin de personnes fiables pour gérer vos biens, et cette tâche est attribuée au Proprety Manager dont la rémunération représente en moyenne les 10 % des loyers bruts.

Ce professionnel dispose de toutes les ressources nécessaires pour vous trouver des locataires fiables, se charger de récupérer les loyers et de les transférer sur votre propre compte. Le Proprety Manager veille sur votre bien immobilier et engage les travaux de rénovation nécessaires, paie vos impôts locaux et vous fournit un des rapports d’activités mensuels.

La fiscalité

 

Aux États-Unis, les revenus fonciers bénéficient d’une fiscalité réduite. À condition de créer une société civile immobilière de type LLC qui permet à l’investisseur étranger d’obtenir un abattement annuel d’une valeur moyenne de 4050 $, tandis que l’amortissement du bien se fait en 27 ans. Toutefois, vous devez avoir une somme conséquente pour payer au comptant, car il est particulièrement difficile de trouver un crédit immobilier auprès des banques américaines, sauf si vous avez la possibilité d’hypothéquer un bien d’une valeur égale à celle de l’emprunt.

 

Demander l’aide d’experts pour un investissement immobilier rentable aux USA

 

Investir en biens immobiliers aux USA peut se faire à distance, à condition de faire appel à des experts confirmés, installés sur le territoire. Sur usa-immo.com, vous entrez en contact avec un investisseur français compétent et expérimenté qui vous guidera dans le choix des types de biens les plus rentables, des zones géographiques les plus importantes en matière de dynamique, des partenaires locaux tels les avocats et les experts en gestion locative les plus fiables. Au fil des démarches d’investissement, vous aurez tous les conseils nécessaires pour mieux vous guider, tandis que vous limitez le temps nécessaire parce que des négociations ont été préétablies pour vous trouver un bien rentable et des conditions d’investissement intéressantes.

 

La démarche à suivre pour investir aux USA

Dans le cadre de cet investissement sur le territoire américain, vous aurez à mettre en place une structure d’investissement de type société LLC (Limited Liability Company). Confiée à un avocat, cette tâche consiste à vous assurer que vos investissements seront bien gérés. Pour ce qui est des services fiscaux, vous aurez besoin d’un numéro d’identification fédérale ou Individual Tax Identification Number (ITIN) pour toutes les démarches auprès de l’Internal Revenue Service. Vous aurez également besoin d’un compte en dollar dans une banque américaine pour recevoir vos loyers, ainsi que d’une agence locative avec qui vous allez signer un contrat pour la gestion de vos biens immobiliers.

Dès que vous aurez trouvé la maison qu’il vous faut dans la liste préalablement fournie par votre intermédiaire, vous devenez propriétaire après la signature du closing day. Prévoyez également des travaux de rénovation avant la mise sur le marché de votre bien locatif. Pour ce qui est de la recherche de locataires, elle est assurée par l’agence locative responsable, et vous pouvez même compter sur des candidats de la « section 8 », un programme de subvention fédéral de type aide au logement qui vous évitera tout risque d’impayé.

 

Investissement locatif aux USA : quelles villes privilégier ?

 

Sur usa-immo.com, les démarches d’acquisition d’un bien immobilier aux USA sont facilitées. C’est pour cela que la rentabilité de chaque ville a été préalablement étudiée. Parmi les villes conseillées par François Braine-Bonnaire, licencié immobilier, fondateur et directeur d’USA-Immo.com, vous avez entre autres Birmingham, en Alabama, une ville industrielle prospère privilégiée par les jeunes entrepreneurs sans cesse à la recherche d’appartements à louer. Il y a également Atlanta, en Géorgie, une ville toujours en expansion et où la valeur des biens immobiliers évolue, pour le grand bien des investisseurs immobiliers avertis.

 

Conseils pratiques pour un investissement immobilier rentable aux USA

 

Comparés à la France, les États-Unis représentent une réelle opportunité aux investisseurs étrangers. Cela s’explique par la mise en place d’une convention fiscale entre les deux pays, ainsi que les répercussions de la crise immobilière au pays de l’oncle Sam. Mais pour s’assurer de la rentabilité d’un bien immobilier, il est important de considérer certains critères comme le climat, le dynamisme économique, et le taux de saisies immobilières.

Les États-Unis sont vastes et il est tout à fait normal de se renseigner sur les climats de chaque ville pour mieux prévoir les catastrophes naturelles. Il faut également éviter les localités à haut risque de canicule, d’inondations ou de tornades pour préserver le bien immobilier sur lequel vous venez d’investir.

Il faudra ensuite se focaliser sur le dynamisme économique de la ville de votre choix, car cela assure la présence de locataires potentiels, tels les étudiants et les salariés. Parmi les zones à fortes demandes de location, vous avez entre autres Atlanta en Géorgie, Tampa, Orlando et Miami en Floride, Memphis au Tennessee, New York.

Et si l’on se réfère aux saisies de logements liées aux subprimes, cela a entrainé une baisse de 40 % du prix d’acquisition des biens immobiliers aux USA. Qui plus est, la revente des logements ayant fait l’objet de saisie est réalisée par les banques qui proposent des prix largement en dessous de la valeur réelle sur le marché immobilier.

Quoi qu’il en soit, vous pouvez compter sur un marché économique américain stable, une fiscalité avantageuse pour les investisseurs immobiliers, ainsi qu’une croissance de l’emploi. Que vous souhaitiez investir sur le court ou le long terme, vous devez donc bien choisir le type de bien immobilier que vous ciblez, en faisant en sorte de vous renseigner sur la dynamique de l’État de votre choix.