La gestion locative aux USA

Investir dans l’immobilier aux États-Unis, c’est miser sur un bon placement avec une rentabilité et un risque raisonnables, mais à condition d’en assurer la gestion locative, surtout pour les investisseurs étrangers.

Les spécialistes du comment investir dans l’immobilier aux USA s’accordent à dire qu’un investissement dans la location nécessite un bon accompagnement, et qu’une bonne gestion locative garantit 50 % de la réussite .

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Les devoirs du propriétaire envers son locataire aux USA

Les rapports entre un bailleur et son locataire sont régis par le Federal Fair Housing Act et le Fair Credit Reporting Act. Mais certains points peuvent varier en fonction de l’État.

Tout d’abord, le propriétaire est tenu d’assurer à son locataire une habitation saine et sécurisée : électricité, chauffage et eau (plomberie), assainissement contre les insectes nuisibles… Il devra se charger des travaux de maintenance. Sinon, en cas d’urgence (panne de chauffage en hiver…), le locataire peut prendre des dispositions, puis discuter d’un arrangement avec son propriétaire.

Le propriétaire a le devoir de communiquer au locataire toutes les informations relatives au bien, si celui-ci a par exemple fait l’objet d’un avis de moisissure, de présence de peinture à base de plomb, d’un décès récent, etc.

Enfin, le propriétaire doit respecter la vie privée de son locataire.

Propriétaire et locataire doivent s’engager l’un envers l’autre par le biais d’un contrat de location ou bail en bonne et due forme, en accord avec les lois en vigueur. Ce document contiendra au moins :

L’identification des deux parties.
La durée de la location : un bail (Lease) est établi pour une durée déterminée, généralement d’une année renouvelable (avec possibilité de choix entre 6 mois ou 2 ans, ou encore une location sans termes spécifiques, grâce à un accord de location [Written or oral Rental agreement] pour 30 jours renouvelables). Le contrat est automatiquement reconduit, jusqu’à ce que l’une des parties en décide autrement et en informe l’autre.
Le montant du loyer mensuel : en dehors de la Californie, de Washington, du New Jersey et de New York, les loyers sont négociés librement. Néanmoins, en cas de logement non meublé, le propriétaire doit s’assurer de respecter les lois fixant le montant maximum du loyer.
La durée du préavis en cas de non-renouvellement du bail (90 jours pour un Lease, contre 30 jours en cas de Rental agreement).
Les termes du contrat.

Cette dernière partie stipulera entre autres (liste non exhaustive) :

Le montant du dépôt de garantie : parmi les 50 états américains, 24 n’imposent pas de règle spécifique quant au montant de la caution (équivalant en général à un mois de loyer). Par contre, elle ne devra servir qu’à couvrir les éventuels impayés et dégradations causées par le locataire. Par précaution, il conviendra alors de dresser un état des lieux avant la location, afin d’éviter les malentendus en fin de bail et les litiges sur le remboursement du dépôt de garantie.
Le montant des charges éventuelles (électricité, gaz, téléphone, Internet).
Les conditions de la location : période de paiement du loyer, dispositions en cas de retard (délai de grâce, etc.), préavis, date d’emménagement et de déménagement, personne de contact pour les urgences et besoins de maintenance, clauses spéciales (interdiction de fumer, possession d’un animal de compagnie, parking, etc.).
Les dispositions assurancielles : le propriétaire doit souscrire une assurance habitation, mais de son côté, le locataire peut également assurer ses biens.

À la signature du bail, bailleur et locataire devront s’entendre sur le montant à déposer initialement. Le plus souvent, outre le dépôt de garantie, le propriétaire demande à ce que l’occupant s’acquitte du premier mois de loyer et du dernier.

Dans tous les cas, les deux parties auront à confirmer qu’elles ont réellement compris les termes de l’accord et que celui-ci ait été établi conformément à la législation américaine.

Les droits du propriétaire en cas de litige aux USA

En général, la législation américaine est plutôt favorable au propriétaire (Landlord friendly), comme au Texas notamment. Néanmoins, d’autres régions, telles que la Côte Est ou l’Illinois protègent plus le locataire dans ses droits (Tenant friendly).

Aux États unis, contrairement à la France par exemple, les conditions de location sont moins contraignantes pour le propriétaire. S’il décide de ne pas renouveler un bail à l’expiration de celui-ci, il n’a pas à se justifier, ni à observer de trêve hivernale. Il donne un préavis et en cas de problème, il peut intenter une action (Unlawful Detainer action). Le propriétaire ne doit se justifier que lorsqu’il veut cesser la location avant la fin du bail.

En cas d’impayés (à moins d’un arrangement préalable), le propriétaire peut engager une procédure en ce sens (Rent and Possession suit). Il transmettra à son locataire les documents relatifs et ce dernier devra libérer la propriété dans un délai de 30 jours.

Une demande d’expulsion (Unlawful detainer suit) peut être rapidement engagée si le locataire refuse de partir. Il en est de même en cas de dommages ou d’infraction d’un règlement établi (usage de drogue, possession d’animal de compagnie…).

Dans tous les cas, le propriétaire doit respecter la loi sans essayer de faire la sienne. Tout d’abord, il envoie une mise en demeure au locataire. Si le problème persiste, il dépose une plainte auprès du tribunal compétent. Ce dernier se charge de convoquer le locataire et selon la plainte, ce dernier risque une expulsion (si nécessaire, et par la police en cas de résistance).

Dans un cas classique de loyer impayé, le locataire devra régulariser sa situation dans les 15 jours suivant la décision du juge, sous peine d’expulsion. La procédure coûte entre 500 et 1000 $ et dure 4 à 6 semaines.

Quelle gestion locative pour un non-résident aux USA ?

Pour être un bon bailleur aux États-Unis, la connaissance des lois et des procédures américaines est essentielle. Or, un investisseur résidant à l’étranger ne maîtrisera jamais vraiment celles-ci, ne serait-ce qu’à cause de la distance. Et qui dit manque de contrôle dit risque sur la rentabilité locative. D’où l’intérêt de recourir aux services d’un gestionnaire locatif ou Property Manager.

Selon les États, un Property Manager doit détenir une licence en immobilier. Par contre, dans tous les cas, il est enregistré en tant que propriétaire d’une Limited Liability Corporation (LLC), possède des compétences managériales et de solides bases en législation locative. En effet, sa mission est de protéger les intérêts du propriétaire qu’il représente, soit son investissement. Il assurera alors la gérance de la propriété à la place du bailleur, mais également les relations entre ce dernier et son locataire.

Par rapport aux devoirs du propriétaire, un Property Manager sera notamment chargé de :

Préparer et promouvoir la propriété, engager les visites, collecter les demandes de location.
Sélectionner les locataires : selon la loi, le Property Manager peut demander aux candidats des renseignements sur leurs situations civiques et financières, afin de juger de leurs qualités en tant que locataires. En contrepartie, il leur expliquera les raisons pour lesquelles il ne les aurait pas retenus.
Rédiger le bail, le signer et le faire signer. Il devra avoir averti le locataire des lois en vigueur.
S’occuper des relations avec le locataire.
Dresser un état des lieux avec ce dernier (début et fin de bail).
Prévenir le propriétaire d’éventuels changements dans la législation.
Informer le propriétaire des tendances du marché immobilier (par exemple, pour décider de la nécessité de modification du montant du loyer…).
Payer les impôts locaux (Property taxes) et éventuelles charges.
Rechercher et proposer une compagnie d’assurance.
Recueillir les loyers en temps et heure voulus et les verser sur le compte du propriétaire.
Gérer le courrier et les factures courantes.
Résoudre les imprévus.
En cas de litige, représenter le propriétaire devant le tribunal, soit engager et suivre les procédures, en restant en conformité avec la loi.

Par rapport à la propriété, le Property Manager devra :

Veiller sur l’état du bien immobilier par des inspections régulières, encore plus en cas de vacance entre deux locataires.
Informer le propriétaire de la nécessité de travaux de rénovation et de maintenance.
Rechercher des professionnels qualifiés et fiables, à des coûts abordables, engager et superviser les travaux.

Enfin et surtout, le Property Manager rédigera un rapport mensuel à l’attention du propriétaire. Au bout du compte, ce dernier n’intervient que pour lire ledit rapport.

Ainsi, un bon Property Manager sera une personne sachant s’organiser, réagir aux urgences et trouver des solutions, faisant preuve d’un bon sens des relations interpersonnelles et d’un savoir-faire en matière de communication. Elle saura aussi engager des transactions de façon honnête.

Un Property Manager sera rémunéré sur les loyers bruts perçus (environ 7 à 10 % selon les États). S’il doit entamer des recherches de locataire, sa commission s’élèvera généralement à la moitié ou à la totalité d’un mois de loyer. Par contre, en cas de travaux, le Property manager ne sera pas payé. Il ne prendra pas de marge sur les montants mentionnés par les professionnels.

Propriétaire et Property Manager s’engageront l’un envers l’autre au travers d’un contrat, document qui énoncera clairement les attributions et missions du manager.

Le secret de la réussite d’un bon investissement immobilier aux USA

Si la gestion locative aux USA n’est pas aussi contraignante qu’elle peut l’être dans d’autres pays, elle doit être maîtrisée pour une rentabilité optimisée.

Pour un investisseur non résident, faire confiance à un Property Manager permet d’assurer son placement, de réduire le risque de désagréments et de stress liés aux imprévus. Il ne faut donc pas hésiter et compter sur un investissement serein.