Saisie immobiliere et foreclosure aux USA

Les États-Unis, cette terre de succès et de grandeur, offrent de nombreuses opportunités d’investissement immobilier aux non-résidents et ce entre autre grâce au phénomène des foreclosures ou saisies immobilières.

Pour mieux comprendre pourquoi les Usa sont un paradis pour investir dans l’immobilier locatif, l’histoire économique américaine et ses périodes les plus décisives vous sont expliquées ci-après.

La crise à l’origine de la configuration actuelle du marché immobilier étatsunien

Pendant longtemps, les Américains ont privilégié l’accession à la propriété privée. Souvenez-vous que bien avant la création des États-Unis, les immigrants ont cherché à étendre leurs terres. Le proverbe dit bien : « La demeure d’un Anglais est son château » (« An Englishman’s home is his castle »). La Constitution américaine elle-même, cette « loi suprême du pays », garantit la propriété privée : le Ve amendement stipule que « nulle propriété privée ne pourra être expropriée dans l’intérêt public sans une juste indemnité ».

Au cours des années 1900, les USA élaborent diverses lois pour favoriser l’accès à la propriété privée (avec plus ou moins de succès). En 1934, l’État fédéral crée la Federal Housing Administration pour constituer, développer et consolider le marché du logement. Après 1945, les États-Unis cherchent à préserver la population des conditions d’insalubrité générées par la Seconde Guerre mondiale. En 1949, l’État lance le Housing Act pour que les Américains puissent bénéficier de logements décents : 810 000 habitations à prix abordable émergent des sols. Par la suite, sous l’impulsion des présidents démocrates John Fitzgerald Kennedy et Lyndon B. Johnson, les lois sur le logement de 1964, 1965 et 1968 sont édictées pour privilégier les plus défavorisés sur le plan du logement. Dans les années 1990 et au début de l’an 2000, les États-Unis adoptent le Home Investment Partnership Act (HOME) et le Low Income Housing Tax Credit (LIHTC), visant toujours à offrir un toit aux Américains aux revenus modestes.

Ainsi fonctionne l’Amérique jusqu’aux années 2000. Cependant, l’éclatement de la bulle Internet et les attentats du 11 septembre 2001 fragilisent fortement l’économie des États-Unis. Une récession semble inévitable et il faut booster l’économie. Pour ce faire, la Réserve fédérale [Federal Reserve System ou Federal Reserve (FED)] décide de diminuer son taux directeur : entre juillet 2003 et juin 2004, il atteint le taux exceptionnel de 1 %.

De son côté, le gouvernement veut réconforter et aider les Américains, notamment les ménages les plus modestes. Il décide donc de leur offrir l’opportunité d’accéder aux crédits. Et l’occasion est à saisir : le taux directeur de la FED étant au plus bas, les banques peuvent se permettre de proposer des taux d’intérêt très avantageux. En temps normal, seuls les ménages dont la solvabilité est prouvée peuvent prétendre à un crédit, un prêt immobilier à l’occurrence. Ils sont alors soumis à un taux préférentiel (Primer rate). Pour le coup, malgré leur solvabilité précaire, les ménages à bas revenus se voient ouvrir les portes du crédit, et ce, même pour le prêt immobilier. Certes, le crédit subprime (comme il est alors appelé) implique une prime de risque plus élevée. Toutefois, l’emprunteur bénéficie d’un taux promotionnel pendant 2 à 3 ans avant d’être soumis aux taux du marché, ce qui fait toujours des économies. Par ailleurs, l’idée d’acquérir enfin une propriété à soi séduit les ménages avec un pouvoir d’achat réduit et qui étaient loin d’imaginer que ce sera possible un jour. Dès lors, les crédits subprimes se multiplient. Tout le monde contracte des prêts, bercés par la douce mélodie du « Home, Sweet Home »… À la fin de l’année 2006, les crédits subprimes sont estimés à 600 milliards de dollars. En parallèle, vu qu’il faut satisfaire la demande, les constructions prolifèrent. Entre 1994 et 2006, le marché immobilier américain s’élargit avec 19.2 millions de nouvelles habitations.

Sauf que de son côté, la FED redoute une inflation et décide de relever progressivement son taux directeur. À la fin de l’année 2006, même pas trois ans après la valeur record de 1 %, celui-ci atteint les 5.25 %. Et c’est l’apocalypse pour tous les emprunteurs, tout particulièrement les subprimes. Pourquoi ? Parce qu’avec la hausse du taux directeur de la FED, les banques et les organismes de prêt doivent suivre et relèvent leurs taux d’intérêt. Les emprunteurs subprimes se retrouvent avec des mensualités beaucoup trop importantes par rapport à leur budget. À la longue, ils s’essoufflent et doivent reconnaître leur incapacité à honorer leurs dettes. Logique des choses oblige, les créanciers cherchent à se faire rembourser. Ils préviennent, patientent, mais lorsque les paiements tardent, ils ne voient qu’une issue : se rabattre sur la propriété acquise avec le prêt hypothécaire. Certaines sont mises sur le marché via le système de Short sales, mais pour d’autres, le processus de Foreclosure ou saisie bancaire est inévitable.

Comprendre les Foreclosures

En pratique, un créancier ne recourt à une Foreclosure (saisie immobilière) que lorsque l’emprunteur se retrouve dans l’incapacité totale de rembourser ses dettes. Dans une Foreclosure, l’emprunteur accepte de céder sa propriété à l’organisme prêteur suivant les termes du contrat de prêt hypothécaire qu’il a signé initialement. Une fois dans son droit, le créancier peut procéder à la mise en vente de la propriété hypothéquée pour se faire rembourser.

Il n’a plus besoin du consentement de l’emprunteur, à quelques exceptions près, car dans certains États américains, la saisie immobilière consiste en une action en justice. Ainsi, à la différence d’une Short sale n’engageant que l’emprunteur et son créancier, ces derniers s’engagent dans une procédure impliquant un tribunal en cas de Foreclosure. Parce qu’il s’agit d’une action justiciable, ils doivent respecter différentes étapes. Pour évoquer une Foreclosure, le créancier doit d’abord informer l’emprunteur de son défaut de paiement. Ce n’est qu’après avoir épuisé tous les compromis qu’il pourra entamer la procédure pour une saisie. Le créancier prépare son dossier de son côté, tout comme l’emprunteur doit organiser sa défense. Pour ce dernier, pendant le temps que dure la procédure, il peut rechercher des solutions pour ne pas devoir abandonner ses droits sur sa propriété : la première d’entre elles consiste à payer ce qu’il doit à son créancier, avec les intérêts et les autres frais. Sinon, il peut négocier son crédit avec le prêteur (comme modifier le calendrier de remboursement ou avoir recourt à une short sale), ou encore entamer les procédures pour retarder la Foreclosure. Cependant, si toutes ces tentatives échouent, il devra se résoudre à céder sa maison.

Ceci se fera selon la législation en vigueur. En effet, dans une Foreclosure aboutie, l’emprunteur abandonne officiellement tous ses droits sur la maison au profit de son créancier (avec tous les documents qu’une telle procédure implique).

Comme il s’agit d’une action en justice et que des négociations peuvent être engagées, une saisie immobilière prend du temps. Il convient alors de noter qu’une propriété annoncée en Foreclosure n’appartient pas encore à la banque. Celle-ci n’en sera propriétaire que lorsqu’elle détiendra le titre de propriété. De ce fait, une personne qui songe à acheter une maison « en Foreclosure » doit s’assurer de l’étape en cours pour éviter les désillusions.

Habituellement, les gens et les créanciers préfèrent éviter autant que possible les saisies : il s‘agit d’une procédure judiciaire stressante qui engendre des dépenses en temps et en argent. Parfois, les propriétaires ne cèdent pas et les expulsions peuvent être dramatiques. Selon les cas toutefois, certains recourent au « Deed in lieu of foreclosure ». Dans ce type de procédure, le propriétaire transfère le titre de propriété à son prêteur, en contrepartie, ce dernier accepte de le dégager de toutes les obligations relatives à ladite propriété. L’emprunteur évite la mention de « Foreclosure » sur son Crédit score, ce qui peut toujours lui faire gagner quelques points.

L’intérêt d’une Foreclosure pour un investisseur dans l’immobilier aux USA

Suite à la crise des subprimes, dans le cadre de Short sales ou d’une procédure de Foreclosure, un grand nombre de maisons se sont retrouvées sur le marché immobilier américain. Or, les banques doivent se faire rembourser et éviter de dépasser un certain quota en biens immobiliers. De ce fait, ces habitations ont besoin d’acheteurs. Pour leur part, les Américains doivent soit redorer leur historique bancaire, soit rembourser leur prêt étudiant, soit penser à leur retraite, d’où le recours aux investisseurs étrangers.

Toutefois, vu les faits précédemment évoqués, l’achat d’une maison en Foreclosure nécessite une excellente connaissance du marché immobilier américain. Sinon, le risque de tomber sur une mauvaise affaire est élevé, avec le stress et les pertes financières que cela peut engendrer. Ainsi, il est vital de se laisser guider par un spécialiste de l’immobilier aux États-Unis.

Avec USA IMMO, vous n’avez plus à vous inquiéter de quelconques procédures justiciables. Les maisons proposées sont présélectionnées et les transactions immobilières sécurisées, avec entre autres une assurance sur le titre de propriété, en bonne et due forme. Par ailleurs, alors que les maisons en Foreclosure peuvent souvent être laissées par les malheureux propriétaires dans un état de délabrement complet, les prestations d’USA IMMO incluent non seulement l’achat de la maison, mais également les rénovations complètes. Il ne tient donc qu’à vous de vous laisser guider.