La Short Sale dans l’immobilier aux USA: Qu’est ce que c’est ?

 

Maison en shortsale
Investir dans la pierre est une valeur sûre, et ça l’est encore plus si vous optez pour des biens situés sur le territoire américain. Toutefois, il convient de revenir sur certaines périodes de l’histoire des États-Unis pour comprendre la situation actuelle.

Il s’agit de la crise des Subprimes, un événement qui a bouleversé l’immobilier du pays, en obligeant des familles endettées à recourir à un système de vente spécifique aux Américains : les Short sales.

 

La crise des Subprimes

Les États-Unis ont toujours privilégié l’accession à la propriété. La conception du rêve américain est indissociable à l’image d’une famille résidant dans une maison individuelle avec jardin et clôture.

Mais au début des années 2000, les foyers américains se retrouvent fragilisés par l’avènement du Web, ainsi que les attentats terroristes de 2001. La récession pointe à l’horizon… Afin de prévenir cette situation et relancer l’économie, la Banque fédérale [Federal Reserve Bank ou (FED)] décide de réduire son taux directeur qui atteint un niveau record de 1 % en 2003.

En parallèle, le gouvernement via le Departement of Housing and Urban Development (HUD) souhaite concrétiser sa politique qui vise à faire accéder à la propriété tous les Américains. Le taux directeur de la FED permettant aux banques et institutions de crédit de pratiquer des taux d’intérêt minimes, l’occasion est à saisir. Les ménages aux revenus modestes, ceux qui en temps normal ne pourraient pas prétendre à un crédit en raison de leur insolvabilité, peuvent désormais contracter des emprunts. Il s’agit des crédits « Subprimes ». En effet, ils sont accordés à des conditions différentes des « Prime rates », soit les taux préférentiels. En pratique, sur 2-3 ans, l’emprunteur rembourserait son emprunt à un taux promotionnel. Par la suite, ses mensualités s’ajusteraient au taux du marché, assorties d’une prime de risque. L’emprunteur ne s’en sortirait pas trop perdant, au vu des économies qu’il réaliserait durant les années promotionnelles et la perspective d’une propriété à soi.

Dans ce contexte, les demandes de crédit immobilier abondent, et les constructions fleurissent sur l’ensemble du territoire américain.

Cependant, la FED entreprend de relever progressivement son taux directeur, lequel atteint 5.25 % à la fin de l’année 2006. En conséquence, les banques et organismes de crédit rectifient à la hausse leurs taux d’intérêt. Et c’est le drame pour les Subprimes. Ces Américains aux revenus plus que modestes doivent finalement honorer des mensualités plus importantes que prévu. Mais comment faire avec un petit budget ? Ces foyers se retrouvent donc dans l’impossibilité de rembourser leur emprunt hypothécaire.

En pleine crise, ils doivent se dessaisir de leurs biens immobiliers au profit de leurs créanciers. En effet, les banques et institutions financières doivent chercher le moyen de renflouer leurs caisses en mettant en vente lesdits biens. Deux possibilités s’offrent alors à eux : procéder à une Foreclosure ou à une Short sale.

La Short sale expliquée aux non-initiés

 

Parfois appelée Pré-foreclosure, la Short sale précède la Foreclosure ou la saisie bancaire à proprement parler. En effet, il s’agit de la première mesure que les banques envisagent lorsqu’un emprunteur ne peut plus honorer ses dettes. Une Foreclosure n’est engagée que si créanciers et emprunteurs ne parviennent pas à trouver de compromis.

Dans les deux cas, le bien immobilier hypothéqué est mis en vente. À la différence d’une Foreclosure toutefois, une Short sale privilégie le dialogue entre l’organisme prêteur et l’emprunteur. En effet, dans une Short sale, le créancier accepte de se faire rembourser à un montant inférieur à celui que l’emprunteur lui doit encore. Comment ? En acceptant par exemple d’abandonner les pénalités de retard et les frais juridiques, ou encore les intérêts en souffrance s’il juge que la perte est tolérable.Shortsale de banque

Pour pouvoir prétendre à une Short sale, l’emprunteur doit prouver à son créancier qu’il est incapable de s’acquitter de ses mensualités, sur présentation de ses fiches de paie et ses déclarations de revenus. Il doit également motiver sa demande dans une lettre expliquant ses difficultés financières. En parallèle, il se renseigne sur les tendances immobilières pour obtenir une idée du prix auquel il pourrait revendre son habitation hypothéquée.

Muni du dossier alors constitué, il contacte son créancier pour lui proposer de procéder à une Short sale (ce qui fait la différence avec une Foreclosure où le prêteur prend totalement le contrôle de la situation).

De son côté, la banque ou l’organisme de prêt fait appel à des évaluateurs (Appraisers) et des agents immobiliers locaux. Ces derniers évaluent la valeur du bien selon le marché immobilier en cours pour pouvoir émettre un BPO (Broker’s price opinion). Sur la base de cette appréciation, la banque décidera d’accepter ou non l’offre de l’emprunteur. Ainsi, le montant du prêt hypothécaire à proprement parler n’entre plus en compte dans une Short sale. Seule la valeur de l’habitation sert de référence.

Si le prêteur consent à la Short sale, l’emprunteur peut procéder à la vente du bien immobilier. Durant le processus, il transmettra à son créancier toutes les propositions, et s’il décide d’accepter une offre, il en réfèrera aussi à son banquier. En effet, lui seul a le dernier mot sur la vente ou non du bien, après évaluation de son Asset Manager.

Il convient de noter que même si la procédure semble difficile pour l’emprunteur acculé à sa dette, la Short sale impacte moins qu’une Foreclosure :

  • La dette de l’emprunteur est complètement effacée et ce dernier peut repartir à zéro.
  • Dans le cadre d’une vente traditionnelle, le vendeur doit se charger des frais divers relatifs à la vente, mais dans une Short sale, ces derniers sont à la charge de la banque ou de l’organisme de prêt.
  • L’impact d’une Short sale sur le score bancaire (Crédit score) est moins important que celui d’une Foreclosure : certes, la Short sale reste inscrite dans l’historique bancaire de l’emprunteur, alors qu’il s’agit de l’un des critères fondamentaux permettant à une banque de se décider à accorder ou non un crédit. Néanmoins, une Short sale n’entraîne qu’une réduction de 100 points sur le Crédit score, alors qu’avec un antécédent de Foreclosure, la personne est sanctionnée d’une réduction d’au moins 250 points. Ainsi, un emprunteur ayant décidé d’engager une Short sale aura plus de chance d’obtenir un crédit qu’une personne dont le bien immobilier aura été saisi.
  • Le stress dans le cadre d’une Shortsale est moins important que celui généré par une saisie bancaire.

De leur côté, les banques et organismes de prêt favorisent généralement les Short sales. Ces procédures sont moins coûteuses que les Foreclosures. D’ailleurs, certaines institutions mettent même en place une Cooperative Short sale : si la personne a emprunté auprès de ladite institution et que son incapacité à rembourser est prouvée, l’établissement consent à une Short sale de façon simplifiée (« No question asked »). En outre, l’emprunteur peut même bénéficier d’une aide financière pour se reloger.

L’intérêt d’une Short sale pour un investisseur dans l’immobilier aux USA

De prime abord, l’achat d’une propriété vendue en Short sale peut apparaître comme un véritable parcours du combattant. Déjà, il faut l’accord de la banque ou de l’organisme de prêt. Par ailleurs, les procédures peuvent traîner en longueur : en effet, le créancier peut prendre 1 mois et demi à 4 mois, voire 6 mois pour répondre à une proposition d’achat. Enfin, le bon état des propriétés proposées en Short sale n’est pas garanti (le créancier se référant uniquement à la valeur marchande, il n’en tient pas compte directement lors de son évaluation).Investisseur aux USA heureux

S’il s’avère que des réparations sont nécessaires, elles seront à la charge de l’acquéreur. Ceci peut constituer une dépense plus ou moins importante, selon le niveau de délabrement du bâtiment. Au final, vu les démarches plus complexes et les risques potentiels par rapport à l’achat d’une propriété de manière traditionnelle, peu d’acquéreurs tentent l’aventure de s’engager dans une maison en Short sale.

Par contre, s’il s’agit d’une propriété pour laquelle le créancier a déjà approuvé un prix (Approved Short sale), les procédures d’acquisition sont nettement plus rapides. Si le bien a également déjà été remis aux normes par une équipe de professionnels, l’acquéreur n’aura plus à s’inquiéter des réparations.

C’est pourquoi il est important de faire appel à un spécialiste de l’immobilier aux USA si l’on envisage de bien investir dans une propriété en Short sale.

Avec USA IMMO, les problèmes potentiellement liés à l’achat d’une telle propriété sont déjà résolus. Les maisons proposées ont déjà bénéficié des rénovations nécessaires pour pouvoir être présentées sur le marché de la location. Elles sont également affichées à des prix abordables, et ce, même si le prix de l’immobilier américain commence à remonter progressivement. Ainsi, il n’y a pas lieu de craindre de mauvaises surprises et le placement est sécurisé.