La crise immobilière aux USA ?

Première puissance mondiale, les États-Unis sont un choix de qualité pour l’investissement immobilier. Mais pour un étranger non résident, quels seraient les avantages d’un tel placement ?

Pour comprendre l’intérêt d’un tel projet, il convient de replonger dans un passage douloureux de l’histoire économique du pays : la crise des subprimes.

En effet, les retombées de celle-ci définissent encore l’univers actuel de l’immobilier américain.

La période bénie d’avant la crise des subprimes

La politique américaine a toujours favorisé le « rêve américain » dans l’immobilier et faisait en sorte que tous les citoyens parviennent à acquérir une maison avec une cour et une « clôture blanche ».

Dans les années 1990-2000, les États-Unis adoptent des mesures relatives, dont le Programme HOME (Home Investment Partnership Act). Via le Département du Logement et du Développement urbain des États-Unis, l’État fédéral proposait à tous, et particulièrement aux ménages à faible et très faible revenus, des logements décents et abordables. Grâce au programme LIHTC (Low Income Housing Tax Credit) adopté en 1986, l’État renforçait sa volonté d’offrir des logements à la population. Cette fois-ci, il subventionne les projets de rénovation ou de construction d’habitations destinées à un usage locatif, à condition que celles-ci soient accessibles aux ménages à faibles revenus.

Petit à petit, la construction de logements démarre. En parallèle, le crédit ou prêt hypothécaire (Mortgage) s’ouvre aux Américains, leur permettant de prétendre à l’achat d’une propriété. Par ailleurs, les conditions de ce type d’emprunt favorisent le Cash-out refinancing : avec le temps, un bien immobilier prend habituellement de la valeur. Partant de ce principe, le montant du crédit hypothécaire initialement contracté peut être révisé à la hausse et la différence constitue un nouveau financement.

Cependant, l’éclatement de la bulle Internet courant 2000 et les attentats du 11 septembre 2001 ébranlent l’économie américaine. La Réserve fédérale [Federal Reserve (FED)] décide de contre-attaquer en baissant son taux directeur, ce qui entraîne entre autres une diminution des taux d’intérêt appliqués dans les banques. Couplée à d’autres mesures, cette disposition permet de relancer l’économie. Dans le secteur de l’immobilier, les constructions reprennent, les prix et les valeurs augmentent.

De son côté, l’administration américaine décide de reprendre ses initiatives pour l’accession à la propriété pour tous. Elle encourage les institutions bancaires à élargir le champ des candidats au crédit hypothécaire. Normalement, seules les personnes solvables peuvent se permettre de s’endetter et bénéficier d’un taux préférentiel. Elles constituent les clients « Prime ». Pour le gouvernement fédéral des USA cependant, le crédit s’étendra désormais aux ménages à faibles revenus. En temps normal, ceux-ci ne seraient pas éligibles du fait d’un manque de solvabilité avec un risque accru de défaut de remboursement. Mais quoi qu’il en soit, les clients Subprimes ont été créés.

Pour pouvoir répondre à la demande, les banques décident de proposer aux clients Subprimes un crédit à taux variables : durant les 2 ou 3 premières années, ces derniers bénéficieraient d’un taux d’intérêt promotionnel (« Teaser rate »). Le taux du marché immobilier en cours ne s’appliquerait qu’à l’issue de cette période, assorti d’une prime de risque selon le profil de l’emprunteur. Pour le créancier, l’affaire apparait sécurisée vu que l’immobilier tend à prendre de la valeur avec le temps. Si l’emprunteur n’arrive pas à payer, le prêteur pourra toujours se faire rembourser par la revente du bien immobilier. Pour l’emprunteur, le marché est également intéressant : il fait des économies les premières années et s’il décide de vendre sa propriété ultérieurement, il peut espérer une bonne plus-value.

Pour en revenir à l’histoire du système bancaire américain, les années 60-70 étaient caractérisées par les actions limitées au marché primaire et le prêt populaire seulement fourni par les banques commerciales, les agences étatiques et les caisses d’épargne. Cependant, la crise des « Savings and Loans » des années 1980 change la donne. Désormais, d’autres institutions se spécialisent dans le crédit immobilier. Ce sont les courtiers immobiliers (Mortgage brokers) et les banques spécialisées dans le Mortgage (Mortgage bankers). Ils ont la particularité de ne pas être soumis à la législation fédérale sur la régulation bancaire et de pouvoir revendre leurs actifs sur les marchés secondaires (Secondary Mortgage Market). Ceci leur permet de proposer continuellement de nouveaux crédits. Dans les faits, ces nouveaux spécialistes sont contrôlés par des établissements semi-étatiques, comme le Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) et le Freddie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation), au bénéfice de la garantie de l’État. Ces derniers rachètent les prêts immobiliers aux créanciers pour alimenter le marché financier en liquidité. D’un autre côté, ils revendent les crédits hypothécaires sous forme de titres adossés à des hypothèques (ce qui constitue la titrisation) et les proposent sur le marché bancaire non seulement américain, mais également international.

Pour les futurs investisseurs, ces titres conçus de manière sophistiquée apparaissent comme une bonne affaire, vu la promesse d’un important rendement. D’un point de vue pratique cependant, la titrisation fait que les risques sont disséminés à l’ensemble du système financier, compliquant la traçabilité des créances.

La crise des Subprimes : lorsque la réalité contredit les prévisions

Parce que tous les ménages peuvent pratiquement prétendre aux crédits hypothécaires, ces derniers explosent. Entre 2000 et 2006, le volume des crédits subprimes a quadruplé, pour une valeur de 600 milliards de dollars ou 22 % des crédits hypothécaires accordés à la fin de l’année 2006. En parallèle, 75 % de ces crédits sont titrisés.

Entre temps cependant, afin de prévenir une inflation, la FED augmente son taux directeur. Entre 2004 et 2006, celui-ci passe de 1 à 5.25 %. Le taux d’intérêt des banques augmente en conséquence et celui des crédits subprimes n’est pas épargné. Les ménages ayant contracté ce type de prêt voient alors leurs mensualités tripler et même quadrupler. Ils se retrouvent dans l’impossibilité de rembourser leurs emprunts. La crise des subprimes (Subprime Mortgage Crisis) est amorcée. Pour y remédier, les ménages les plus en difficulté sont obligés de se défaire de leurs biens au profit des banques et institutions de crédit. L’Amérique entre dans l’ère des « short sales » et « foreclosures ».

Sauf qu’avec l’augmentation du taux directeur de la FED, les actifs bancaires (dont les valeurs immobilières) ne peuvent plus être estimés au même niveau. L’accumulation des biens saisis n’arrange pas la situation. L’offre excède la demande, déséquilibrant ainsi le marché immobilier et financier. Les banques et établissements de prêt ne parviennent plus à rentrer dans leurs frais. 

Comme sur un circuit de dominos, les défauts de paiement entraînent alors la chute du système bancaire international. En effet, il faut se rappeler que les crédits hypothécaires s’y sont insinués de manière sournoise grâce à la titrisation. Ce flou engendre une crise de confiance entre les établissements bancaires. Qui possède des titres à risque et qui n’en a pas ? Les banques rechignent à prêter à leurs consœurs en difficulté. Ces dernières veulent bien renflouer leurs caisses, mais peinent à vendre leurs actifs.

De leur côté, les clients des banques sont inquiets et décident de retirer leurs économies, d’où le phénomène « Bank Run ».

En août 2017, les établissements bancaires se retrouvent coincés des deux côtés : dans l’incapacité de vendre leurs actifs, ils font face à une crise de liquidité et parce que les investisseurs refusent d’apporter leurs fonds personnels, les banques doivent affronter une crise de capital.

Les banques centrales sont contraintes d’intervenir, vu la généralisation de la catastrophe des subprimes.

Aux États-Unis, l’État concède à procéder à un sauvetage : il accepte d’injecter des liquidités entre autres chez Fannie Mae et Freddie Mac. Cependant, les autres institutions ne bénéficiant pas de cette aide, leur valeur boursière chute et impacte sur Wall Street. À l’automne 2008, la crise financière s’étend à l’économie réelle mondiale, nécessitant l’intervention des gouvernements.

Ce qu’il reste de la crise des Subprimes

La crise des Subprimes est à l’origine des tensions sur le marché financier et interbancaire mondial. En une année, la devise américaine perd entre 15 et 20 % de sa valeur par rapport aux autres grandes devises.

Aux États-Unis, les licenciements s’enchaînent au sein des établissements bancaires, ainsi que dans les secteurs de l’immobilier et du bâtiment.

En 2010, les saisies se succèdent entre autres en Floride et à Miami. Cleveland est rebaptisée « Capitale des expulsions ». D’après Reuters, 2.9 millions de saisies sont enregistrées au cours de l’année 2010.

Néanmoins, les plans de relance du gouvernement américain remettent à flot le marché de l’immobilier. En 2014, le marché immobilier connaît un regain. Le nombre de saisies immobilières diminue à 1.117 million.

Aujourd’hui, les prix de l’immobilier tendent à la hausse. Dans plusieurs villes américaines, ils sont revenus à leur valeur d’avant la crise des Subprimes.

Toutefois, il reste encore beaucoup à faire sur le marché immobilier des USA. Des logements attendent encore des preneurs et même si les prix augmentent, ils demeurent encore accessibles. Selon les prévisions, les prix des biens immobiliers n’atteindront les valeurs qu’ils auraient dû approcher sans la crise qu’en 2019. Ce qui veut dire qu’il est encore temps d’investir, et lors d’une revente ultérieure, un propriétaire peut s’attendre à une bonne plus-value, d’autant plus que jusqu’à ce jour, la valeur du dollar reste légèrement inférieure à celle de l’euro.

Qui plus est, l’accession des Américains aux crédits reste encore très restreinte. Les jeunes travailleurs doivent encore rembourser leur prêt étudiant. Leurs aînés pensent soit à leurs enfants soit à leur retraite. Certains Américains ne songent pas à acheter en raison de la mobilité des offres d’emploi. Au final, près de 40 % des résidents aux USA optent encore pour la location.

Donc, si la crise des Subprimes a été ravageuse pendant plusieurs années, actuellement, elle ouvre la voie à une opportunité : un bon placement immobilier pour les investisseurs étrangers.