Pourquoi investir aux USA ?

 Est-ce réellement une bonne idée d’investir dans l’immobilier aux États-Unis ? Si l’on se contente de croire au concept du rêve américain, la proposition paraît fort alléchante… Mais avec le recul, est-ce vraiment le cas si l’on tient compte des catastrophes naturelles dont la fréquence n’est pas négligeable sur continent américain ?

Sans oublier la valeur du dollar face à l’euro… Dans cet article, au-delà des idées préconçues, nous vous exposons des arguments solides et concrets pour vous décider à investir aux States. Suivez le guide

La crise immobilière américaine et ses conséquences

Avant les années 2000, les conditions d’accès aux crédits immobiliers étaient strictes. Les banques américaines privilégiaient les ménages disposant d’un revenu stable et dont la capacité de remboursement du prêt aura été préalablement prouvée et approuvée, avant de fournir un crédit à taux d’intérêt préférentiel ou « Prime rate ».

Ce n’était plus le cas au début du second millénaire lorsque les États-Unis décident de donner leur chance à tous les ménages. Désormais, même les familles aux revenus modestes et normalement peu solvables peuvent prétendre à un emprunt. Le gouvernement américain incite les banques à accorder à cette partie de la population des cartes de crédit, l’accès à la location de voitures… mais également à des prêts hypothécaires.

Dilemme pour les banques : comment s’en sortir ? Afin de compenser, elles créent des crédits avec un taux d’intérêt et une prime de risque plus élevé. En contrepartie, elles élaborent finement l’échéancier pour qu’il préserve la santé financière des souscripteurs. En général, le remboursement se fait alors à taux fixe promotionnel pendant 2-3 ans, puis à taux plus élevés, mais ajustables jusqu’à l’acquittement intégral. Ce sont les crédits « subprimes ».

L’intérêt pour l’emprunteur ? Il devient enfin propriétaire et fait des économies les premières années. Par ailleurs, les prix de l’immobilier tendant habituellement à la hausse, il peut espérer une bonne plus-value à la revente ultérieure de son bien. De leurs côtés, les banques misent sur la hausse de la valeur de l’immobilier et la mobilisation de créances pour se sortir d’une situation de défaut de paiement. Les institutions bancaires transforment les crédits en placements financiers et les proposent sur le marché international des capitaux avec des conditions alléchantes pour les investisseurs. En effet, ces placements promettent un rendement plus élevé avec un risque minimisé grâce à la garantie du gouvernement américain sur les crédits pour les ménages peu solvables.

C’est l’avènement des crédits subprimes. En 2006, ils concernaient 23 % des prêts immobiliers.

En théorie, le système devait fonctionner sans incident. La seule condition était que la valeur de l’immobilier suive toujours une courbe croissante, comme cela a toujours été le cas.

Sauf qu’avec la facilité de crédit, une « bulle immobilière » s’est développée petit à petit. En effet, les demandes de logement étaient en hausse constante, les constructions ont foisonné et ce qui devait arriver arriva. L’offre a dépassé la demande, entrainant l’effondrement des prix de l’immobilier américain.

En parallèle, si à l’aube des années 2000, la Réserve fédérale a toujours adopté un taux directeur bas, elle a décidé de l’augmenter fortement et rapidement, passant de 1 % en 2004 à 5,25 % en 2006. Par conséquent, les taux d’intérêt des banques ont flambé. Les clients subprimes se sont retrouvés avec des échéances beaucoup plus élevées que « prévu » et ont été incapables de rembourser leurs emprunts. La crise des subprimes ou Subprime Mortgage Crisis s’est amorcée.

En 2007, le taux de défauts de paiement des crédits atteint 15 %. Les banques cherchent alors à se faire rembourser en procédant à des « short sale » et/ou des « foreclosures ». En cas de short sale, l’emprunteur se charge de vendre son bien. Cependant, s’il trouve un acquéreur, il doit en informer sa banque, laquelle décide d’accepter ou non l’offre, selon ses propres critères (de prix notamment). Ceci diffère d’une procédure de vente « normale » où le vendeur n’a pas besoin de l’approbation de sa banque. En cas de « foreclosure », la banque vend le bien hypothéqué en son propre nom. C’est la saisie bancaire à proprement parler.

En pleine crise des subprimes, les établissements bancaires se heurtent à des difficultés. De nombreux clients subprimes ne parviennent pas à s’acquitter de leurs dettes et les biens immobiliers abondent, faisant dépérir encore plus le marché américain. Les prix doivent encore baisser, les banques sont contraintes de céder à perte les maisons et les appartements.

À l’été 2007, la crise des subprimes bouscule les cours boursiers. En effet, avec la titrisation (mobilisation des créances), comment être sûr qu’un investissement n’est pas concerné par les subprimes, d’autant que finalement, les garanties ne sont pas aussi sûres que lors de leur présentation ?

La crise de confiance frappe également les banques. Ces dernières refusent désormais de se prêter, à l’origine d’une crise de liquidités. D’ailleurs, de leur côté, les clients se ruent vers leurs établissements bancaires pour retirer leurs économies, asséchant les réserves.

L’immobilier aux États-Unis aujourd’hui ? Un renouveau

Au cœur de la tourmente des subprimes, des mesures ont été mises en place pour redresser l’économie américaine et mondiale. Toutefois, la catastrophe a longtemps fait des ravages. Par exemple, Cleveland dans l’Ohio est surnommé « Capitale des saisies immobilières et des expulsions ». En 2010, soit 4 ans après le début de la crise des subprimes, à Miami en Floride ainsi qu’à Palm Beach, près de 5000 saisies sont enregistrées tous les mois. Même la « Trump Hollywood » ou la « Tour Trump », baptisée du nom du 45e président des États unis, n’est pas épargnée.

Cependant, avec la reprise macroéconomique, le marché immobilier américain s’est peu à peu amélioré, les prix ont augmenté.

Investir aux États-Unis aujourd’hui : une aubaine pour de bonnes raisons

Tout le monde sait que l’immobilier constitue l’investissement le plus rentable. Aux États-Unis, il l’est encore plus. Pourquoi ?

• Déjà en 2015, les USA affichaient un taux de croissance de 2.5 %, un taux de chômage de seulement 5.6 % et la consommation interne était importante. Au cours du 1^ersemestre de l’année 2018, la croissance américaine s’est encore améliorée, et ce, de façon très nette.
• Donald Trump a beau être un président controversé, sa politique générale n’impacte pas de manière négative sur le marché de l’immobilier.
• La fiscalité américaine générale est conçue pour favoriser les investissements. Le taux d’imposition reste bien plus bas qu’en Europe, notamment en France. Les États-Unis accueillent avec bienveillance les investisseurs étrangers.
• Non seulement le marché immobilier américain se porte bien, mais surtout, il recèle encore des biens à écouler à des prix abordables. Il n’est donc pas trop tard pour acquérir des propriétés et espérer des bénéfices convenables.
• Investir dans l’immobilier aux USA promet encore de beaux jours. Au cours des cinq dernières années, la valeur des biens immobiliers américains les plus abordables a augmenté de 44 %. Pour le premier semestre de 2018, la valeur de l’immobilier a globalement connu une hausse de 6 %.
• Alors que le nombre de biens a diminué, la demande reste importante. Environ 40 % des Américains optent pour la location, préférant la notion de « locataire occupant » à celle de « propriétaire occupant ». Par ailleurs, le nombre de personnes à la recherche d’un logement demeure constant et la fiabilité de l’économie américaine garantit une population ayant les moyens de s’acquitter d’un loyer.

Où investir aux USA ?

Selon le magazine Forbes, pour espérer des bénéfices constants, il faut miser sur les lieux où la croissance semble la plus durable sur le moyen et long terme. Pour évaluer cette situation, il faut tenir compte des taux de croissance de la population, de l’emploi et des prix des maisons en une année. Il en est de même pour les prévisions sur lesdits prix sur 3 ans et l’accessibilité financière.

Tout ce travail en amont, USA IMMO s’en est occupé. En collaborant avec nous, vous arrivez sur un terrain tout préparé. Nous vous proposons des villes à fort potentiel en matière de croissance d’investissements et d’emploi. Cependant, vous y acquerrez des biens immobiliers à des prix pas encore surestimés.

Parmi ces villes prometteuses figure Atlanta en Géorgie, la ville considérée comme la métropole économique du sud-est des États-Unis. D’ailleurs, Forbes Magazine l’a classée parmi les meilleurs marchés immobiliers pour investir. Pourquoi ? Atlanta abrite plusieurs multinationales, comme Coca-Cola, CNN, Delta Air Lines, UPS… La ville ayant accueilli les Jeux olympiques de 1996, est également le foyer des deux des meilleures universités américaines, le Georgia Institute of Technology et l’Université Emory. Il s’agit d’autant de possibilités de locataires…

USA IMMO propose également Birmingham en Alabama. Rien qu’au cours de l’année 2017, pas moins de 5 opérations d’investissements industriels y ont abouti. La ville est considérée comme l’une des plus accueillantes pour les jeunes entrepreneurs, ceux à qui il appartient de définir l’avenir économique. Elle est également réputée pour abriter un centre de recherches médicales très avancé, à l’Université de l’Alabama. Du point de vue touristique, Birmingham n’est pas en reste, avec entre autres plusieurs musées dont le McWane Science Center ou encore le Birmingham Civil Rights Institute (la ville ayant été le centre du combat pour les droits civiques des Afro-Américains et Martin Luther King y a écrit sa « Letter from Birmingham Jail »).

Vous l’aurez compris, USA IMMO vous propose des cibles de choix en matière d’investissement immobilier. En effet, nous gardons en tête notre ligne de conduite : le meilleur retour sur investissement, sans perte de temps ni surcoût.