Investir dans l’immobilier en Floride
Avec ses plages de sable blanc et son climat ensoleillé, la Floride est la destination idéale pour des séjours inoubliables. Pour les investisseurs étrangers, acquérir un bien immobilier à Miami, à South Beach ou à Downtown est une opportunité plus que favorable, car il s’agit de villes touristiques dynamiques à forte potentialité en termes de placements immobiliers et de rendements locatifs.
Investir sur le sol américain et enrichir son portefeuille immobilier sur la côte Sud-est du golfe des États-Unis est donc une valeur sûre, à condition de tout mettre en place pour minimiser les risques.
Investissement immobilier en Floride : est-ce toujours une bonne idée ?
A notre sens, la réponse à la question posé ci-dessus est non ! Contactez-nous et nous vous expliquerons pourquoi investir en Floride n’est plus quelque chose de judicieux et où investir aux USA pour obtenir la meilleure rentabilité.
Pour tout investisseur avisé, le dynamisme d’un secteur immobilier ne suffit pas pour garantir une rentabilité constante sur le long terme. En effet, il convient de faire une étude préalable des rendements possibles, tout en effectuant une analyse approfondie des risques. Parmi les pièges et les dangers auxquels il faudra faire face sur un investissement immobilier aux USA, voici ceux qui concernent la Floride.
L’investissement de luxe privilégié en Floride
Destination phare des retraités, la Floride est désormais reconnue pour ses résidences de prestige. Investir dans cette péninsule revient donc à miser sur des biens immobiliers luxueux, nécessitant par conséquent un budget important, car le rêve américain a un prix. Cependant, il est fortement conseillé de faire appel à des professionnels qualifiés, notamment des investisseurs étrangers déjà établis aux États-Unis pour les négociations, le choix des villes et des quartiers les plus rentables, le type de bien à acquérir (condo, villa ou maison), les locataires cibles, ainsi que la durée idéale pour louer les biens avant de les remettre sur le marché afin de bénéficier d’une bonne plus-value.
Quelles villes choisir pour un investissement rentable en Floride ?
Le choix d’une zone géographique particulière est souvent une histoire de coup de cœur pour les investisseurs étrangers. Pourtant, il s’agit d’un piège, car les villes de Floride ne se valent pas toutes, et si certaines ont un bon potentiel économique, d’autres misent essentiellement sur le tourisme.
Investir dans l’immobilier à Miami
Si vous êtes en quête d’un bon rendement locatif, il vaut mieux oublier Miami, car cette capitale du sud de la Floride est désormais saturée en matière d’investissement immobilier. En effet, la crise des subprimes a permis aux investisseurs chanceux d’acquérir des biens immobiliers dans cette zone et d’en améliorer le marché immobilier.
Miami est aujourd’hui une ville branchée, destination touristique rêvée pour les jeunes et les retraités à la recherche d’une meilleure qualité de vie. Soit autant de raisons qui ont contribué à propulser le cours des biens immobiliers dans cette ville où le prix du mètre carré est désormais tellement élevé, qu’il surpasse largement les valeurs d’avant la crise de 2008. Par exemple, si le prix du mètre carré des maisons ou villa de Miami Beach était estimé à 3650 € en 2007, il était à 1925 € en 2011, avant de remonter à 3215 € en 2012. Sans parler du coût au mètre carré des appartements et condominiums qui suivent la tendance et qui sont désormais au même niveau des prix d’avant la crise. Si vous vouliez acquérir un condominium à Miami, il vous fallait au moins 200 000 dollars. Certes, il s’agit de résidences luxueuses avec services complets tels les salles de gym, le court de tennis et la piscine, mais la rentabilité nette est très limitée (entre 6 à 7 %).
Parce que Miami est avant tout une ville touristique, les locations saisonnières ou à court terme sont les plus recherchées, ce qui est loin d’être intéressant pour un investisseur étranger visant une rentabilité nette fiable et sur le long terme. Qui plus est, le mouvement hebdomadaire ou mensuel des locataires est loin d’être apprécié en copropriété, encore moins les risques de dégradations accrues, qui reviendraient encore plus chères aux propriétaires qui doivent prévoir les coûts de rénovation supplémentaires.
Investir dans l’immobilier à Orlando
Toujours considérée comme une ville dynamique, Orlando est aujourd’hui la première destination touristique des États-Unis, avec 68 millions de visiteurs enregistrés en 2016. Cela s’explique d’ailleurs par la présence des parcs d’attractions Disney ou Universal Studios qui contribuent à la valorisation économique du pays. Orlando est également une ville en pleine expansion qui voit chaque jour l’implantation de nouvelles sociétés industrielles portées sur les nouvelles technologies, la recherche médicale et scientifique, ou encore l’aérospatiale. L’investissement immobilier à Orlando mise donc sur les biens locatifs, en ciblant les condos pour un prix d’achat encore accessible, et la possibilité de trouver facilement des locataires.
La rentabilité est donc assurée, et il en est de même pour les plus-values lors de la revente des appartements et maisons acquises à Orlando. Les seules précautions à prendre sont la rénovation complète de ces appartements pour les rendre plus confortables et adaptés au climat spécifique de la Floride. Pour un investissement immobilier rentable, il vaut mieux miser sur la location sur le long terme, en engageant les services d’un expert en gestion locative.
Investir dans l’immobilier à Tampa
Parmi les offres d’investissement immobilier clé en main proposées par Usa-immo, Tampa est la ville de Floride où vous aurez la possibilité d’acquérir des maisons situées dans les quartiers populaires. Cela est d’autant plus important, car il s’agit avant tout de cibler les maisons en béton ou « block houses » dont la solidité est à l’épreuve du climat tropical de Floride, tout en permettant de s’assurer une plus-value intéressante à la revente.
Pour une maison de 3 à 4 chambres avec jardin, prévoyez un investissement de 125 000 $, pour un loyer mensuel estimé entre 1100 à 1200 dollars. Cependant, le prix du mètre carré à Tampa est désormais élevé, surtout dans certains quartiers, et il vaut mieux prendre le temps de se renseigner et comparer les offres pour trouver un bien immobilier à forte rentabilité.
Investir aux USA : les conditions légales et les zones à forte potentialité
Lorsqu’il est réalisé en application des réglementations en vigueur, l’investissement immobilier aux États-Unis est tout à fait légal pour les étrangers. D’autant plus qu’il existe des conditions spécifiques, notamment la convention fiscale bilatérale franco-américaine qui permet aux investisseurs français d’échapper à la double imposition en devenant un acteur du marché immobilier américain. Certes, vous aurez toujours à faire une déclaration de revenus en France, mais vous profitez en même temps d’un crédit d’impôt.
Mais quelles zones cibler pour un investissement rentable aux États-Unis ?
Si la Floride est devenue inaccessible pour les investisseurs étrangers à la recherche d’une meilleure rentabilité, il est tout à fait possible de se tourner vers d’autres villes plus intéressantes, surtout avec l’investissement locatif qui garantit d’importantes rentabilités dans l’année, un bon retour sur investissement, ainsi qu’une possibilité d’évolution de la valeur des biens acquis pour une revente future.
Atlanta, en Géorgie
Capitale de la Géorgie, Atlanta est classée 9e métropole des États-Unis avec ses quelque 5 884 736 habitants en milieu urbain. Avec son climat tempéré, ses quartiers financiers (Downtown, Midtown, Buckhead), et son aéroport international, Atlanta est la ville rêvée pour un investissement locatif rentable. Qui plus est, les biens immobiliers de la catégorie « B » y sont ciblés, soit des maisons familiales avec 3 ou 4 chambres, construites en bois ou en brique, situées dans les quartiers des middle class, soit des locataires classiques disposant de revenus stables qui ne bénéficient pas de l’aide de l’État.
À forte croissance démographique, Atlanta est une ville dynamique qui mise sur la création d’emploi, l’implantation d’industries dans diverses zones d’activités, et le niveau d’éducation élevé très apprécié par les parents et les futurs parents. D’après les prévisions de la commission régionale d’Atlanta, la métropole comptera 9.8 millions d’habitants en 2040, ce qui présage une forte demande en logements locatifs, soit un investissement rentable sur le long terme pour les acquéreurs immobiliers.
Pour investir dans une maison de classe « B » à Atlanta, prévoyez entre 130 000 à 140 000 $ pour la solution clé en main proposée par Usa Immo, votre expert en investissement locatif implanté aux États-Unis. En ce qui concerne le retour sur investissement, les loyers sont de 1 100 $ à 1 250 $ par mois, en fonction de la taille et de l’emplacement des maisons.
Birmingham, en Alabama
Toujours située dans la région du sud-est des États-Unis, Birmingham est la plus grande ville de l’Alabama. Également siège du comté de Jefferson, Birmingham comptait 212 237 habitants en 2010, et constitue le centre d’une aire urbaine appelée Grand Birmingham avec 1 212 848 habitants dans la même année. L’on apprécie le dynamisme économique de cette ville en pleine période de renouveau. Cette importante démographie garantit aussi une forte demande en logements locatifs, dont ceux qui intéressent Usa Immo sont les maisons de type « B » et « C ».
Investir dans l’immobilier locatif à Birmingham, en Alabama vous facilitera donc le choix de maisons à faible coût, car le niveau de prix est encore très bas, pour un rendement net annuel très élevé. Par exemple, si vous optez pour l’offre C, vous miserez sur des maisons construites en bois dans les années 30 ou 40, mais qui demeurent solides. Ces maisons se trouvent dans les quartiers ouvriers et s’achètent à 55 000 $, pour un loyer mensuel de 750 $ avec des locataires cibles de la section 8, bénéficiant de l’aide de l’État. Par contre, l’offre B vise les maisons construites en bois ou avec un mélange de matériaux, érigées dans les années 60 et 70, comptant entre 3 ou 4 chambres et un jardin. Pour ce type d’investissement immobilier, il faut un budget moyen de 95 000 $, pour un loyer estimé à 950 $, mais qui varie en fonction de l’emplacement et du type de maison proposé. Ici, vous pouvez compter sur des locataires classiques, avec de bons revenus. Et pour vous rassurer, Usa Immo vous propose une garantie exceptionnelle avec les maisons de la catégorie « B » à Birmingham, car si vous n’êtes pas satisfait de la rentabilité de votre investissement en 1 an, il vous sera racheté au prix d’achat initial.
Les pièges d’un investissement en Floride
Que ce soit en Floride ou tout autre état américain, l’investissement immobilier à l’étranger représente toujours des risques. Pour apprendre à mieux les prévenir, voici un rappel des différents soucis auxquels les investisseurs étrangers font face.
L’instabilité des cours de devise
Parce que vous résidez dans la zone euro, votre portefeuille d’investissement est forcément en euros. En choisissant d’élargir votre patrimoine vers les États-Unis, vous devez faire en sorte de prévenir un changement constant des cours de devise et détecter les meilleurs moments pour faire une belle affaire. Mais heureusement, le dollar américain est assez stable et cela représente un atout considérable.
Certes, le cours de change évolue au jour le jour, mais pour vous donner une idée, sachez que le cours est actuellement de 1,13 dollar pour 1 euro. Il ne vous appartient plus qu’à attendre les moments les plus opportuns pour acquérir un bien immobilier aux USA, mais en attendant, vous pouvez toujours ouvrir votre compte bancaire auprès d’un établissement financier américain. Cette étape est indispensable, car vous aurez besoin de ce compte local pour toutes vos transactions financières, que ce soit pour l’achat des biens immobiliers, le paiement des parts du responsable de gestion locative, ou encore pour bénéficier des loyers perçus.
Le choix des zones d’investissement
Avant d’arrêter votre choix sur une ville quelconque et d’investir en Floride, informez-vous sur sa situation économique, les tendances du marché immobilier, la démographie, le climat et toute autre donnée essentielle qui vous permettra d’être plus rassuré quant à la rentabilité de votre investissement. Si les investisseurs étrangers sont contraints de constater que l’immobilier en Floride est devenu inaccessible à cause de la hausse du prix du mètre carré, il existe pourtant des destinations à plus fort potentiel comme Atlanta en Georgie, Birmingham en Alabama, où les coûts sont encore intéressants, tandis que la rentabilité nette est plus conséquente.
En faisant en sorte de bien choisir la ville, la région, le quartier où vous allez acheter un bien immobilier, vous arriverez plus facilement à dresser le profil de vos locataires cibles. Pour ce qui est de la valeur des biens immobiliers, sachez que les condos perdent 30 % de leur valeur tous les deux ans, ce qui n’est pas encore le cas des maisons individuelles.
Investissement locatif en Floride sans devoir se déplacer
Pour les investisseurs étrangers qui souhaitent acquérir des biens immobiliers en Floride il n’est pas obligatoire de se déplacer pour conclure l’achat. Ce qui n’est pas toujours le cas avec les autres pays. Afin de vous aider, Usa-Immo.com dispose d’une équipe de professionnels qualifiés qui feront toutes les démarches de négociation à votre place, et il vous suffira de toute régler en France, et ce, dès les étapes d’acquisition du bien, jusqu’à la gestion locative et le versement de vos dus sur un compte bancaire américain à votre nom. La diversification du patrimoine immobilier dans des destinations étrangères demeure donc possible, à condition de savoir prendre les bonnes décisions et de travailler avec des experts pour le faire fructifier.
Les clés de réussite d’un investissement immobilier en floride
Si le marché immobilier a tendance à stagner en France et que les surévaluations des prix sont un risque à prendre, ce n’est pas encore le cas aux États-Unis. En effet, la crise immobilière américaine a eu des retombées importantes, car les familles qui ne pouvaient plus rembourser leurs crédits immobiliers se sont vues retirer leurs biens, des maisons désormais en possession des organismes financiers qui les revendent aux plus offrants. C’est là qu’interviennent les investisseurs étrangers à la recherche d’un marché immobilier plus stable et plus rentable. D’autant plus que les conditions d’acquisition de biens immobiliers par des étrangers ont été facilitées, et les démarches durent environ 15 jours pour un acquéreur qui paye en liquide, contre 45 jours pour un achat à crédit.
Pour trouver du travail, les Américains ont tendance à voyager de ville en ville, ce qui les empêche d’investir dans une maison si leur situation financière le leur permet. Au mieux, ils misent sur la location. Le choix d’une zone d’investissement rentable dépend donc d’une étude des demandes en location et de la solvabilité des locataires. Les autres critères de choix à considérer sont le taux d’augmentation géographique de la ville, le prix de l’immobilier, le coût du loyer et le revenu moyen des ménages.
Compter sur le savoir-faire d’un expert du marché américain
Pour investir dans un bien locatif aux États-Unis, vous n’aurez pas besoin de vous déplacer. C’est la raison d’existence d’Usa-Immo.com qui vous met en relation avec François Braine-Bonnaire, investisseur immobilier résident aux USA. Cet expert du marché américain vous propose des solutions clé en main pour faciliter l’acquisition d’un bien immobilier dans des zones préétudiées en termes de rentabilité. Il s’agit essentiellement de villes dynamiques situées dans le sud-est des États-Unis, à savoir Atlanta en Géorgie, Birmingham en Alabama, et Tampa en Floride. Des localités où vous allez investir dans l’ancien, essentiellement des maisons en bois, en brique ou dans des matériaux mixtes, disposant de plusieurs chambres et d’un jardin. Soit la maison idéale pour les familles à la recherche du rêve américain, mais qui ne peuvent pas acquérir un bien en leur nom.
Miser sur des acquisitions rentables
Dans l’idéal, une maison luxueuse serait intéressante pour passer des vacances inoubliables au pays de l’oncle Tom. Mais si votre but est de faire fructifier vos placements immobiliers, il vaut mieux miser sur des biens locatifs à faible coût, mais avec un revenu locatif conséquent. Et parce que vous confiez votre investissement à un professionnel expérimenté disposant d’une équipe d’experts établis aux USA, vous pouvez vous attendre à de meilleures conditions d’investissement, en comptant entre autres le coût de rénovation dans le budget d’acquisition. Quant aux démarches administratives, elles seront simplifiées, car vous aurez toujours une assistance aux différentes étapes à franchir.
La structure d’investissement LLC
Dans le cadre de votre démarche d’acquisition d’un bien immobilier sur le sol américain, vous aurez besoin de mettre en place une société civile immobilière LLC ou Limited Liability Company. Cette LLC sera mise en place par votre avocat installé sur les lieux afin de faciliter la gestion de votre patrimoine immobilier américain.
Le coût et la rentabilité d’un investissement immobilier aux USA
Les conditions d’acquisition d’un bien immobilier sur le territoire américain ont été allégées pour les investisseurs étrangers. Et il en est de même pour la fiscalité. Toutefois, il est important de bien étudier le coût d’un tel investissement et sa rentabilité avant de se lancer.
Quels frais prévoir pour investir aux États-Unis ?
Outre le coût d’acquisition du bien, investir aux États-Unis génère des coûts supplémentaires. Outre les frais de notaires, prévoyez donc un surplus de budgets pour la mise en place de votre LLC qui servira de structure d’investissement aux États-Unis. Sans oublier les coûts annuels de fonctionnement, notamment pour la gestion locative, le service de comptabilité et les volets juridiques. Et parce que vous aurez besoin d’un compte bancaire auprès d’une banque locale, les frais de change euro/dollar, ainsi que les frais de virements seront à votre charge.
La rentabilité annuelle d’un bien locatif aux USA
Pour pouvoir se projeter dans le futur et avoir une idée précise du retour sur investissement d’un bien immobilier acheté aux USA, il est fortement conseillé de se renseigner sur sa rentabilité nette annuelle moyenne. Ces données vous sont fournies et détaillées sur usa-immo.com, mais sachez qu’il est tout à fait possible d’arriver jusqu’à 10 % de rentabilité annuelle moyenne sur le coût de l’investissement. Sans oublier une plus-value intéressante au bout de 7 ans, la période moyenne conseillée pour garder une maison avant de la revendre, surtout si vous optez pour une ville dynamique à forte potentialité en termes de population et d’offres d’emploi. Bien entendu, les taxes de propriété, les assurances habitation et responsabilités civiles, les commissions et les frais d’agences seront préalablement déduites pour déterminer les rentabilités annuelles pour chaque bien. Mais vous profitez d’une réduction d’impôt liée à la dépréciation annuelle de la valeur des biens immobiliers que vous aurez acquis en Floride, en Alabama ou en Géorgie.