Investir dans l’immobilier aux USA : implications et fonctionnement au niveau fiscal

Pour tout investisseur étranger, l’acquisition d’un bien immobilier sur le sol américain est une opportunité. Toutefois, pour réussir à en améliorer la rentabilité, il est nécessaire de se renseigner sur les implications fiscales de l’achat, de la location ou de la revente des biens en question. Pour vous aider à mieux planifier vos investissements aux USA, voici tout ce qu’il faut savoir sur les considérations fiscales pour les propriétaires étrangers. 

Quelles démarches privilégier pour bénéficier des avantages fiscaux ?

Que ce soit par fonds propres ou via un crédit immobilier, vous avez à votre disposition la somme nécessaire pour acquérir un bien à l’international, dans ce cas précis, sur le territoire américain. À partir du moment où vous devenez propriétaire aux USA, vous endossez le titre d’investisseur étranger. Cependant, pour que vos acquisitions se déroulent sans embuches et vous assurent une rentabilité régulière, vous devez passer par différentes démarches dont les plus efficaces sont la mise en place d’une structure d’acquisition, le choix de biens locatifs et la revente avec plus-value.

La création d’une structure d’investissement aux USA

Pour mieux maitriser l’imposition fiscale lors des investissements immobiliers aux USA, il est fortement conseillé aux investisseurs étrangers de passer par une structure d’investissement implantée en Amérique. Suivant les conseils avisés d’Usa-immo, il vaut mieux mettre en place une LLC (Limited Liability Company), une société à responsabilité limitée qui vous permettra d’obtenir un statut juridique et améliorer votre situation auprès des organisations fiscales américaines. Quoi qu’il en soit, prenez toujours le temps de bien planifier votre investissement afin de fixer en amont des objectifs bien précis, comme la donation, la succession, ou la mise en location pour prévoir les impôts sur le revenu et donc estimer la rentabilité.

En cas de revente, il est important de savoir évaluer les fluctuations sur le marché immobilier américain, et réagir en connaissance des causes si jamais il y a perte, ou plus-value. Plus vous étudierez votre démarche, plus nous arriverons à mettre en place une solution personnalisée, adaptée à vos attentes, notamment la mise en place d’une mesure de confidentialité de votre investissement, la prise en compte de votre âge ou de votre état de santé au moment de l’acquisition, ou encore la durée de mise en location des biens achetés avant leur revente. 

Investir dans le locatif : les impôts à prévoir

En matière de rentabilité, François Braine-Bonnaire, le fondateur et dirigeant d’USA IMMO privilégie les biens locatifs pour les investisseurs étrangers. S’il y a bien des retenues d’impôts à la source d’une hauteur de 30 % des loyers bruts, vous pourrez toujours demander que vos loyers « nets » sans les frais de location, les intérêts sur l’hypothèque ou les impôts fonciers soient imposables, mais avec un taux qui va évoluer petit à petit (taux progressif maximum de 39,6 % en 2014). Quoi qu’il en soit, misez toujours sur le savoir d’un avocat fiscaliste, expert en investissements internationaux pour vous venir en aide en cas de litiges, car votre patrimoine personnel pourrait être impliqué.

Revendre un bien immobilier aux USA

La revente d’un bien immobilier par un investisseur étranger établi sur le territoire américain fait l’objet de conditions strictes. Il s’agit entre autres des règles de FIRPTA ou Foreign Investment in Real Proprety Tax Act) qui imposent que les 10 % du prix de vente d’un bien immobilier aux USA reviennent aux autorités fiscales (Internal Revenue Service), sous réserve de quelques conditions spécifiques.

Investissement immobilier : les impacts fiscaux américains et français

Pour les investisseurs français, une convention fiscale bilatérale franco-américaine a été établie pour leur éviter une double imposition et 

profiter d’une rentabilité nette plus avantageuse que celle obtenue en France. Même si les contribuables français qui détiennent des propriétés outre-Atlantique doivent toujours déclarer leurs revenus auprès du fisc français, la double imposition n’aura pas lieu, car un système de crédit d’impôt français a été mis en place. Qui plus est, la fiscalité américaine est plus avantageuse, puisque vous pouvez vous attendre à plusieurs abattements fiscaux, notamment les charges de la gestion du bien déductibles du loyer brut, l’amortissement linéaire sur 27,5 ans d’une partie du prix d’achat du bien (jusqu’à 80 %), ou encore l’abattement fiscal en valeur nominale de 3900 dollars sur le revenu net déclaré de l’investisseur immobilier.

Parce que vous serez toujours un contribuable français, vous continuerez à faire vos déclarations sur vos revenus fonciers en France afin de bénéficier du crédit d’impôt issu de la convention fiscale franco-américaine utile pour échapper à la double imposition. Parmi les documents à remplir en France, vous avez entre autres la déclaration de revenus fonciers 2044, la déclaration de revenus encaissés à l’étranger 2047 et la déclaration de revenus 2042 pour l’ajout des revenus fonciers.

Calcul des impôts sur le revenu fonciers aux USA

Pour connaitre la somme globale des impôts à payer aux États-Unis, commencez par faire le calcul de votre revenu foncier net. Pour cela, sachez que vous pouvez déduire des loyers bruts les charges réelles supportées pour la gestion du bien, comme les assurances, les travaux de maintenance, les frais de séjours ou les frais de gestion. Incluez également les 80 % de la valeur d’achat qui font l’objet d’un amortissement linéaire sur 27, 5 ans. Pour faire le calcul, il vous suffit de connaitre la valeur du bâti (valeur d’achat x 80 %), l’amortissement annuel (valeur du bâti/27,5), le revenu imposable après amortissement sera donc la somme obtenue après avoir déduit l’amortissement annuel sur la valeur d’achat. Il faudra également considérer le « Personal exemption », cet abattement fiscal en valeur nominale qui était de 3 800 dollars en 2013, et qui sera également déduite du revenu imposable après amortissement. Pour ce qui est de l’application de la tranche d’imposition, celle-ci est progressive, en comptant 10 % pour la première tranche pour un revenu imposable ne dépassant pas les 8 925 $ pour une personne seule et 12 750 $ pour un couple. Les tranches marginales varient de 15 % à 39,6 %.

La déclaration fiscale aux États-Unis

Comme vous le feriez sur en France, vous aurez besoin de remplir et présenter votre déclaration d’impôt aux États-Unis. Cette démarche se fait tous les ans et vous pouvez compter sur les conseils de votre comptable pour vous guider. À noter qu’une déclaration fiscale aux USA est valide sur une année civile (du 1^er janvier au 31 décembre), tandis que la date limite du dépôt de dossier est fixée au 15 juin de l’année qui suit. En tant qu’investisseur étranger, un numéro d’identification au niveau fédéral vous sera accordé. Il s’agit de l’Individual Tax Identification Number (ITIN) que votre comptable pourra récupérer en présentant une lettre signée par votre proprety manager ou responsable de la gestion locative, document qui détaille vos revenus et les dépenses annuelles engagées. Un fichier respectif sera rempli, ainsi que le formulaire de déclaration d’impôt 1040 NR qui sera ensuite enregistré auprès de l’IRS. Suivant votre statut, vous aurez également à remplir une version du formulaire W8 pour servir de « certificate of foreign status » afin de bénéficier des exemptions de retenues à la source mises en place suivant les traités fiscaux établis entre votre pays et les USA.

En complément des formulaires de déclaration fiscale, vous devez également prévoir une copie du passeport, tandis que les originaux devront être postés physiquement pour servir de preuve. Et parce que vous aurez une LLC pour la gestion de vos revenus et des dépenses pour vos biens locatifs, votre « employer identification number » vous sera demandé. À titre personnel, la LLC fait l’objet d’une taxation sur les gains en capital à long terme (15 % sur le premier gain de 400 000 $), et des taux d’imposition progressifs (à partir de 10 %) sur les bénéfices.

Pour résumer, vous allez déclarer vos revenus et vos dépenses, tout en prévoyant une déduction de la dépréciation dont le taux varie en fonction du type de bien (résidentiel ou commercial), de la taxe foncière, des frais de maintenance et de gestion des biens, de l’assurance, des frais de voyage et des intérêts d’un crédit immobilier obtenu auprès d’une banque ou d’un établissement financier américain.