Vos questions & nos réponses

Il nous est aisé de deviner toutes les questions justifiées que vous vous posez sur ces opportunités d’investissements, car nous nous sommes déjà posés exactement les mêmes que vous …

Nous allons donc y répondre ci-dessous :

Nous sommes Français, nous habitons aux USA, et nous parlons français.



Pourquoi de telles opportunités immobilières ?

Ces propriétés qui sont sur le marché appartiennent actuellement aux banques (« bank owned »). Leurs propriétaires ont dû ou ont souhaité (« short sales »), les quitter, ne pouvant plus payer leur emprunt (« mortgage »). Cela a abouti aux saisies immobilières (« foreclosures ») par les banques.
Ces banques ont déjà provisionné leurs pertes et souhaitent maintenant sortir au plus vite ces biens immobiliers de leur bilan, ne voulant ni ne sachant les garder pour faire de la gestion locative. De plus l’offre de maisons disponibles à la vente est bien supérieure à la demande locale atone car les foyers américains sont en phase de désendettement drastique, d’où des prix si bas.

Puis-je investir ? :

Oui, vous pouvez investir, quelle que soit votre nationalité, donc sans être nécessairement de nationalité américaine ou sans bénéficier du statut de résident permanent américain. Vous serez simplement investisseur étranger, bénéficiant des même droits et avantages que les investisseurs américains. 
Pour investir, vous serez pris en main à 100% pour la structuration juridique, c’est-à-dire la création préalable de votre LLC (Limited Liability Company); la démarche est simple, rapide et peu coûteuse. Même chose pour la structuration comptable et fiscale de votre investissement aux Etats-Unis.

Le marché  immobilier aux USA ?

Aux USA, être propriétaire de sa maison, versus locataire, était devenu "trop facile", les banques ayant octroyé de très nombreux crédits (« mortgages ») à des personnes qui n'avaient pas les capacités de remboursement suffisantes. De plus cela a eu pour effet de faire flamber les prix des maisons, cette spirale ayant débouché sur la crise bien connue des "subprimes".
Aujourd’hui le marché s’assainit et ces maisons, propriétés des banques post foreclosures constituent vos opportunités.
Enfin, ceux qui ont vu leur maison saisie sont maintenant contraints de louer pendant plusieurs années pour reconstruire leur crédibilité financière « to rebuild their credit », notion clé aux USA. Dans quelques années, quand cela sera fait, ils voudront être à nouveau propriétaires, et les prix de l'immobilier remonteront pour le plus grand profit des investisseurs d'aujourd'hui.

Est-ce le bon timing pour investir ?

Le timing est donc parfait pour investir: nous sommes au creux du cycle. 2010 fut une bonne année, 2011 encore meilleure, et en 2012 nous verrons vraisemblablement les prix commencer à croître doucement.
Les statistiques de mises en chantier sont un très bon indicateur du marché immobilier aux USA. La crise actuelle est la plus importante et la septième depuis 1969. Les six premières (de 1970, 1975, 1978, 1981, 1989, 1999) ont duré chacune entre 2 et 5 ans, pour voir à chaque fois, post crises, les volumes revenir au moins aux niveaux antérieurs. 
Le marché est donc cyclique et le timing actuel ne peut être meilleur.
Enfin, le sotck des maisons en foreclosure vendues par les banques n'est pas inépuisable. Pourquoi prendre le risque de passer à côté des opportunités d'aujourd'hui ?

Comment est régulé le marché ? :

Le marché américain est extrêmement régulé, ce qui protège les intérêts des acquéreurs. Les agents immobiliers (« brokers») sont très encadrés. Et les « title & escrow companies » sont les équivalents de nos notaires, ils sécurisent systématiquement toutes les transactions, que les vendeurs soient des banques ou des particuliers. A noter que les frais liés aux transactions sont bien inclus dans le rendement net de 12%, présenté à la rubrique "Rentabilité".
Enfin, le marché immobilier américain est beaucoup plus transparent et facile d’accès que ce que nous connaissons en Europe. Des sites Internet incontournables dans la profession immobilière aux USA donnent publiquement et gratuitement des informations comme les transactions précédentes sur la maison ciblée, mais aussi sur les maisons voisines, etc … Vous pourrez donc vous-même consulter cela librement sur Internet.

Où investir ? :

Hormis quelques villes comme New-York ou Washington qui font exception, la plupart des villes américaines ont été très durement touchées par la crise immobilière. Néanmoins les opportunités sont très disparates. De plus, au-delà de la décote à l'achat et de l’excellente rentabilité annuelle, il faut toujours penser à la sortie, c’est-à-dire à la revente future des propriétés. Une expertise est donc indispensable pour choisir finement certains Etats, certaines villes  de ces Etats, et encore certains quartiers de ces villes. C’est notre expertise et notre savoir faire.
Vous avez certainement déjà eu echo des nombreuses « foreclosures » (saisies immobilières) en Floride (Miami, Tampa), en Arizona (Phoenix), au Nevada (Las Vegas), …
Mais encore faut-il savoir où précisément il est judicieux d’investir compte tenu de l'attrait économique, industrielle, démographique, touristique de ces villes. Il est fondamental aussi de savoir à qui confier ses investissements, en toute confiance, pour acheter ces maisons dans les meilleurs conditions, les faire rénover, et  les louer à des personnes fiables.

Quels types de biens immobiliers résidentiels ? :

Il y a trois types principaux de biens immobiliers résidentiels aux USA, les « condo » (appartements destinés à la vente versus location), les « townhouses » (petite maison de ville à murs mitoyens) et les « detached single family homes ». C’est sur ce dernier type de maison individuelle que nous concentrons nos investissements. Et en  particulier sur des maisons avec 3 chambrers et 2 SDB, pour une superficie habitable moyenne d’environ   1 300 square feet, soit 120 m2. Avec de plus un jardin.  La plupart sont sur un seul niveau et ont été construites entre 1950 et 2005, porposant de fait des matériaux de construction, des revêtements, des apparences et des attraits différents. 

Quelle que soit la maison acquise, elle sera inspectée avant d'être intégralement rénovée par des équipes spécialisées, en moins d’un mois,  avant d’être mise en location. Le coût de la rénovation est inclus dans le coût global présenté à la rubrique "Rentabilité".
Bien sûr vous pourrez émettre votre avis, vos préférences, mais gardez à l’esprit que vous serez entre les mains de professionnels locaux, et que vous acheterez une opportunité exceptionnelle, un produit aux normes locales, américaines, qui répond à un besoin, et non pas la maison de famille de vos rêves ...

Afin de vous familiariser, nous vous présentons quelques maisons typiques dans notre rubrique "En images".

Combien ? :

Cela dépendra bien sûr des villes et de la taille des maisons mais, en moyenne, il faut compter 65 000 $  par maison achetée et rénovée, cuisine équipée (ce qui est la pratique aux USA), toutes commissions d’acquisition et de rénovation incluses.
Donc sur la base d’un change €/$encore très favorable pour les Européens, une maison de 120 m2 environ, avec jardin, clés en main et prête à la location, revient à environ 50 000 Euros …
Avec 12% de rentabilité nette sur cette propriété pour les années à venir, en attendant une très confortable plus value à terme à la revente … 

Qui dit mieux ?

Puis-je investir mais n'acheter qu'une seule maison ?

Oui.

Puis-je emprunter pour financer (versus paiement comptant, dit « cash » aux USA) ?

La réponse est non aux Etats-Unis. Il faudrait pour cela être américain ou résident américain.
Mais consolez-vous, même dans ce cas de figure, les vendeurs étant majoritairement des banques, elles n’acceptent dans les faits que des paiements "cash" (versus à crédit). C’est la contrepartie de ces prix si attractifs.
Emprunter dans votre pays pour financer vos investissements immobiliers aux USA ? C’est sans doute possible, cela reste à voir de votre côté, mais il est presque certain que votre banque demandera une prise de garantie sur un bien détenu dans votre pays.

Quel régime fiscal ?

Nous allons prendre le cas de la France comme exemple.

Le fonctionnement est certainement très similaire pour la Suisse, la Belgique, le Luxembourg ou encore le Canada, dans le cadre des traités de non double imposition. C’est un point qu’il vous faudra valider de votre côté néanmoins.

Sur les revenus locatifs :

Les revenus locatifs provenant de la location d’immeubles situés aux Etats-Unis y sont imposables, conformément à l’article 6-1 de la convention Franco-Américaine du 31 août 1994, visant à éviter la double imposition. (Vous pouvez télécharger ici le texte intégrale de cette convention). Ce qui conduit dans les faits à une exonération d’impôt en France (cf. mécanisme du crédit d’impôt prévu à l’article 24 de la convention).
Votre rentabilité sur la base de 12% nets sera ramenée, post dépréciation comptable en votre faveur en vigueur aux USA, et post paiement des impôts, à environ 10% nets nets. Vous paierez donc vos impôts sur ces revenus immobiliers aux USA. Et vous serez pris en charge intégralement pour cela par votre comptable américain. A noter cependant que vous serez redevables en France en sus des prélèvements sociaux sur ces revenus locatifs.

Sur les plus-values :

En application de l’article 13-1 de la Convention du 31 août 1994, lors de la revente du bien immobilier, la plus-value est imposable en premier lieu aux Etats-Unis. Au taux favorable de 15%, si le bien est détenu plus de 12 mois. Vous serez redevables en France en sus des prélèvements sociaux sur ces plus-values. 

Sur la fortune :

L’impôt sur la fortune (ISF) n’existe pas aux USA. Le seul impôt calculé sur la valeur estimative du bien est la « property tax » (voir tableau de "Rentabilité"), qui est de plus déductible fiscalement.

En France l’Article 885 du Code Général des Impôts prévoit que les personnes ayant leur domicile fiscal en France sont soumises à l’impôt sur la fortune à raison de leurs biens situés en France et hors de France, lorsque la valeur nette de leur patrimoine excède le montant déterminé chaque année par la loi de finance.

Droits de succession :

En application de l’article 5 de la Convention du 24 novembre 1978, les biens immobiliers situés aux Etats-Unis sont taxables en matière successorale in situ, soit aux Etats-Unis.

Quels types de locataires ? :

Voilà un point vraiment fondamental, qui va de plus vous rendre cette opportunité encore plus attractive.
Dans la plupart des cas, voire dans tous les cas si c’est votre souhait, les locataires qui seront trouvés pour vous seront des bénéficiaires du programme fédéral américain d’aide au logement « HUD » (US Department of Housing and Urban Development), dit « section 8 ».
C’est-à-dire qu'il s'agira le plus souvent de familles mono parentales, plutôt défavorisées, et c’est le programme fédéral lui-même qui paiera la majorité, voire l’intégralité des loyers qui vous sont dus. Donc pour vous, un risque de loyer impayé nul.
De plus le taux d'occupation annuel moyen constaté de ces maisons, supports d'investissements, est d'environ 95%. (Voir tableau dans rubrique "Rentabilité".)

Vous pourrez en savoir plus sur ce programme fédéral américain dit "section 8", et qui existe depuis 1970, à cette adresse :

HUD / SECTION 8

C’est une vraie chance pour ces familles, souvent une mère seule et ses enfants, qui pour la plupart, disposent pour la première fois d’une maison (versus une habitation collective). En contrepartie, l’agence fédérale locale responsable du programme section 8, qui est national aux USA, inspectera chaque année votre maison pour vérifier que le comportement de la famille est approprié. Si cela n’était pas le cas, la famille serait expulsée et écartée à vie du programme section 8, « One strike – You’re out ! », ce qui garantit donc le sérieux et la motivation de ce type de locataires.

Il est également possible d’avoir des locataires classiques, c’est-à-dire ne bénéficiant pas de ces précieuses aides au logement. En cas de défaut de paiement, malgré la sélection rigoureuse des locataires qui sera faite pour vous, sachez que la procédure d’expulsion, qui serait bien sûr aussi gérée pour vous, est beaucoup plus rapide qu’en France par exemple. Il faut compter seulement 30 jours aux USA.  

Qui seront mes interlocuteurs ?

Vous serez pris en charge par un avocat américain local « attorney » pour la création de votre LLC, support à votre investissement, et par un expert comptable, appelé « CPA » aux USA, pour le suivi de vos comptes et vos déclarations d’impôt aux USA. Et tout cela, bien évidemment, aux meilleurs tarifs négociés.

Sur la partie immobilière, une seule et même société aux USA assurera pour vous l’achat des maisons, leur rénovation et leur gestions locative.
Pour l’achat, entre vous et cette société interviendra alors une « title & escrow company »,  l’équivalent américain d’un notaire, par lequel transiteront les fonds sur un compte séquestre ("escrow account"), afin de garantir une sécurité totale. Ce coût transactionnel (dit de "closing") est inclus dans le tableau de "Rentabilité".

Comment être sûr d’acheter la bonne maison au bon endroit ?

C’est la même société qui va acheter pour vous, rénover et assurer la gestion locative de vos maisons. Sur ce dernier point, elle sera rémunérée en % des loyers encaissés (voir tableau de "Rentabilité"). Son intérêt est donc exactement le même que le votre, avoir une maison attractive, et la louer bien et rapidement. De plus, c'est très certainement cette même société qui se chargera dans quelques années de revendre la maison pour vous. La qualité de vos maisons et de leur emplacement est donc un intérêt commun.

Quel reporting ?

Chaque mois, cette société vous enverra par email un compte rendu d’activité exhaustif.
Et les revenus locatifs nets seront virés mensuellement sur votre compte bancaire en US $, compte situé dans votre pays ou aux USA  (pour lequel vous aurez un accès online).

Besoin de se déplacer ?

Cela dit, vous serez toujours les bienvenus pour rencontrer vos interlocuteurs sur place, découvrir la (ou les) ville(s), voir vos maisons, que bien entendu vous aurez déjà vues sous tous les angles au travers des photos ou vidéos reçues avant acquisition et après renovation, et par Internet. A noter qu’en cas de déplacement vers les USA sur le lieu de vos investissements, vos frais seront déductibles de votre imposition aux USA.

Et les "REIT", bonne alternative à ce type d’investissement ?

Félicitations, vous avez déjà une bonne connaissance du sujet. REIT signifie "Real Estate Investment Trust". Ces sont donc des fonds / produits financiers investis dans l’immobilier, dont certains dans ce même marché immobilier américain en bas de cycle.
Certains REIT peuvent s’acheter et se vendre très facilement, comme une action ou une obligation (même si ils sont côtés en Dollars).
Mais avec ces REIT vous ne contrôlerez pas leur contenu, c'est à dire les biens immobiliers supports aux investissements, et leurs frais de gestion sont souvent très élevés.
Il existe deux types de REIT : les Equity REIT (qui investissent dans la pierre) et les Mortgage REIT (qui investissent dans des crédits / mortgages).
A noter aussi que les REIT se concentrent beaucoup plus sur l’immobilier commercial (bureau, boutiques…) que sur l’immobilier résidentiel (maisons …).
En termes de performance, les Equity REIT ne vous donneront pas du 12% nets mais un taux bien inférieur.
Les Mortgage REIT peuvent offrir plus que 12% de rendement (yield), mais avec des faibles perspectives d’appréciations, comparées à celles vos maisons. De plus, toutes les institutions financières s’accordent à classer les Mortgage REIT parmi les placements financiers « très risqués ».  
Donc faites-le bien et faites-le "vous même", mais tout en déléguant aux bonnes personnes. 

Et la morale dans tout cela ?

Il est normal de se poser cette question. Chacun aura sa propre réponse, voilà en tous cas les faits :

-Des personnes ont pris un crédit sur un bien immobilier qu’elles ne pouvaient assumer. Le sur-endettement est hélas très courant aux USA.
-La banque qui avait pris des garanties a donc saisi le bien, les occupants ont dû déménager.
-Le bien immobilier est maintenant vacant et a besoin d’être rénové.
-La banque ne veut pas le faire, elle vous le vend à faible prix.
-Vous l’achetez, vous le faites rénover, puis vous le louez à une famille qui saura vraiment l’apprécier et qui n’a pas la possibilité financière de devenir propriétaire.
-Dans quelques années une personne aura les moyens de vous acheter votre maison à un prix matérialisant votre plus value.

Rien d’immoral pour nous, au contraire.  Et une excellente opération financière. Alors, à vous de voir …

Est-il nécessaire de parler Anglais ?

Sauf si vous souhaitez vous rendre sur place, parler en Anglais au téléphone ne sera pas nécessaire pour organiser et suivre vos investissements.
En revanche, il est important que vous puissiez suffisamment écrire et lire en Anglais, dans le cadre de vos futurs échanges par emails.

Et vous chez USA-IMMO.COM ?

Nous sommes Français, mais résidents aux USA depuis des années.
Nous sommes investis dans le US « distressed real estate market » depuis plus de deux ans, exactement tel que nous vous l’avons décrit.
Nous en sommes extrêmement satisfaits …

La multiplication des investisseurs étrangers partageant les mêmes objectifs, car très peu d’Américains peuvent investir (cf. phase de désendettement national), aura l’effet bénéfique de consolider la reprise et les prix du marché immobilier dans ces villes dans les années à venir. C'est notre intérêt, et aussi le votre si vous décidez de devenir aussi investisseur.
A noter enfin que nous ne touchons aucune commission supplémentaire à ce qui est intégralement décrit dans le tableau de "Rentabilité". Donc pas de mandat ou d’honoraires de commercialisation supplémentaire, et aucun frais caché.

Enfin, nous vous invitons à lire les témoignages des investisseurs particuliers francophones qui nous ont font confiance.

Alors ... ?

Pas convaincus ou pas intéressés ? 
As we say here in the US : « Well ... if you don’t get it, you just don’t get it ! ».
Merci beaucoup néanmoins de votre visite et de votre intérêt.

Convaincus ? Comment et quand commencer ? D’autres questions ?
Vous pouvez nous joindre grâce au formulaire de la rubrique Nous contacter.
Nous répondrons alors rapidement à vos questions complémentaires par email et/ou en organisant un RDV téléphonique. Nous pourrons vous appeler des USA.  Nous parlons Français.